Помогаю безопасно купить или продать недвижимость, когда в сделке участвуют несовершеннолетние.
Я проверяю документы на жильё, готовлю пакет документов на регистрацию, получаю разрешение у органа опеки и попечительства.
Как и во всех сделках с недвижимостью, моя задача — исключить основания для признания их недействительными.
Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетнего контролируют органы опеки и попечительства. Их цель — проследить за тем, чтобы не нарушались их права. Для других участников это создаёт дополнительные обязательства или ограничения.
Ограничения по цене продаваемого и покупаемого имущества
-
Цена квартиры при продаже не должна быть ниже той, за которую она была куплена. Если эта стоимость всё же расходится, орган опеки может запросить независимую оценку рыночной стоимости имущества.
Если разницы в стоимости избежать не удаётся, то эта разница компенсируется несовершеннолетнему. Для этого на его имя открывается расчётный счёт, на который перечисляется разница в стоимости продаваемого и приобретаемого имущества.
-
Если после продажи квартиры запланирована покупка другой квартиры, её площадь не должна быть меньше продаваемой. Это правило распространяется на случаи, когда несовершеннолетнему принадлежит только доля в продаваемом имуществе. Тогда её размер в пересчёте на квадратные метры также не может быть уменьшен.
Даже если после продажи квартиры не планируется покупка новой, несовершеннолетнего всегда нужно обеспечить аналогичной по площади квартирой.
Получение разрешения органа опеки и попечительства
Чтобы получить разрешение, требуется собрать дополнительный комплект бумаг:
- Заявление от родителей или законных представителей. Заявление заверяет нотариус или специалист отдела опеки. Если одного из родителей нет, нужно это подтвердить. Например, представив свидетельство о смерти или решение суда о лишении родительских прав.
- Копия свидетельства о рождении с предъявлением подлинника.
- Копии паспортов родителей, свидетельства о заключении брака.
- Заявление от ребёнка, если ему исполнилось 10 лет. Подпись заверяет специалист отдела опеки.
- Копии правоустанавливающих документов.
- Копии выписок из ЕГРН с экспликацией и поэтажным планом.
- Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- Выписка из домовой книги, финансово-лицевой счёт или Единый жилищный документ.
- Справки об отсутствии задолженности.
- В зависимости от конкретных обстоятельств могут понадобиться другие справки.
Требования при купле-продаже квартиры несовершеннолетнего могут создать дополнительные основания для признания сделки недействительной, если нарушен порядок её совершения.
Поэтому особенно важно обратиться в юристу, который изучит все обстоятельства, оценит риски и соберёт необходимый пакет документов.
