Как выбрать управляющую компанию?
Как выбрать управляющую компанию?
Как выбрать УК изначально: допустим, дом новый, жильцы друг друга не знают. С чего начинать? Обязательно ли соглашаться на УК от застройщика?
Правовая справка по выбору УК в домах новостройках: Согласно п.14 ст. 161 ЖК РФ с даты ввода дома в эксплуатацию застройщик либо сам должен осуществлять его управление и эксплуатацию, либо обязан заключить договор со специализированной организацией. Такой договор заключается до момента проведения общего собрания собственников, которые сами на общем собрании собственников выберут УК или до момента проведения открытого конкурса администрацией района по выбору УК, если собственники сами её не выбрали. По итогам общего собрания по выбору УК, либо по итогам конкурса, УК заключает прямые договоры управления с каждым собственником помещения в доме, но не менее чем с 51%.
Вопрос денег:
Согласно подп.6 пункта 2 ст.153 ЖК РФ у покупателя квартиры в новостройке обязанность по оплате ЖКУ возникает с момента подписания передаточного Акта. Однако застройщик по договору долевого участия (далее — ДДУ) зачастую обязывает покупателя компенсировать расходы по ЖКУ за период с даты ввода дома в эксплуатацию до даты подписания Акта приёма-передачи квартиры либо ему напрямую, либо его выбранной УК. Если УК от застройщика, то, во-первых, организационно проще, когда УК ведёт расчёты за ЖКУ по всем покупателям одинаково с даты ввода в эксплуатацию, и во вторых, де-юре и де-факто обоснованно, т.к. с даты ввода в эксплуатацию дома обязанности по техобслуживанию дома, в т.ч. предоставлению ЖКУ переходят от застройщика в УК. В практике строительства в Москве, а не которые застройщики и УК переносят этот принцип и в МО, покупателям по домам новостройкам выставляется авансовый платёж за 4 месяца, который появился в своё время в п. 5.3. постановление Правительства Москвы № 942 от 08.12.1998г. и обязанность по оплате которого, как правило, также присутствует в ДДУ. В федеральном законодательстве такой нормы нет, а согласно Жилищному кодексу РФ, УК и вовсе обязана выставлять оплату по факту оказания услуг.
| п/п | Когда УК от Застройщика «хорошо» | Когда УК от Застройщика «плохо» |
|---|---|---|
| 1 | Застройщик, инвестор и генподрядчик опытные, известные, имеют несколько текущих проектов строительства жилых комплексов | Застройщик, инвестор или генподрядчик «тёмная лошадка», имеют негативные отзывы по прошлому опыту или только начинают строить жилые дома |
| 2 | Застройщик работает в правовом режиме и заключает договоры по долевому участию (по 214 ФЗ от 30.12.2004г.) | Застройщик заключает предварительные договоры или использует другие «серые» схемы |
| 3 | Застройщик реализует несколько очередей строительства в проекте жилого комплекса и заинтересован в качественной и клиентоориентированной эксплуатации построенных объектов для обеспечения высоких объёмов продаж последующих своих объектов строительства, которое может обеспечить только своя УК | Застройщик осуществляет строительство одного или нескольких домов, продажа которых осуществляется на начальном этапе одновременно |
| 4 | Застройщик имеет положительный опыт не только строительства, но и дальнейшей эксплуатации жилых домов силами собственной УК | Застройщик ранее никогда не осуществлял самостоятельную эксплуатацию объектов недвижимости |
| 5 | Застройщик обеспечивает качественное строительство и выдерживает заявленные в ДДУ и проектной декларации строительные сроки | Застройщик не обеспечивает качество строительства, сроки сдачи объектов нарушаются, заселение проводится без разрешения на ввод в эксплуатацию, имеются строительные недоделки |
| 6 | Застройщик осуществляет взаимодействие и преемственность с УК при сдаче объектов строительства и заселении жителей:
|
Застройщик передаёт объект строительства компании, выбранной администрацией района по итогам открытого конкурсу или привлечённой компании со стороны |
| 7 | УК от Застройщика работает по утверждённым нормативным ставкам и тарифам на ЖКУ, оказывает качественно и по конкурентной цене допуслуги, клиентоориентированна, выполняет стандарт раскрытия информации УК | УК от Застройщика или УК, выбранная по результатам открытого конкурса, устанавливает тарифы на ЖКУ без решения общего собрания собственников или выше, чем утверждённые тарифы, не предоставляет документы и информацию, подлежащие раскрытию |
Несколько рекомендаций от «бывалых» для покупателей квартир в новостройках:
- Самостоятельно и/или с помощью юристов и/или сотрудников банка (при ипотеке) изучите информацию по застройщику, инвестору и подрядчику.
- Зарегистрируйтесь на форуме дома, знакомьтесь с другими покупателями и обменивайтесь информацией (сайт www.mosnovostroy.ru и его аналоги).
3
- Держите связь с застройщиком и/или с риэлтерской компанией, интересуйтесь не только качеством и сроками строительства, но и какая УК и на каких условиях будет обслуживать дом после его ввода в эксплуатацию.
- При заселении и ремонте квартиры приглядывайтесь к работе УК, не подписывайте не глядя договоры и прочие документы с УК, проверьте правильность начисления тарифов по ЖКУ (в Москве ежегодно утверждаются постановлением, в МО – муниципалитетом).
- Оформите оперативно (по 122-ФЗ от 21.07.1997г. не позднее 30 дней с момента подписания передаточного Акта) право собственности на квартиру.
О главном. В ситуации низкого качества строительства, частых аварийных ситуаций после ввода дома в эксплуатацию, при плохой работе УК, нарушениях по тарифам за ЖКУ, когда складывается мнение, что УК пришла только на пару лет на период действия гарантийных строительных сроков, чтобы скрыть строительные недоделки и по максимуму собрать денежные средства с жителей, действуйте:
- сформируйте инициативную группу для проведения общего собрания по выбору новой УК (создайте по возможности совет дома или ТСЖ);
- соберите совместно материалы, подтверждающие незаконные действия УК, выбранной застройщиком;
- убедитесь, что более 51% покупателей квартир стали собственниками (получили свидетельства о собственности) и готовы принять участие в собрании по выбору новой УК;
- заручитесь поддержкой органов местной власти;
- выберите новую УК и согласуйте с ней условия договора управления.
Поделитесь: