Вопросы по УК НиЦ
Согласно законодательству и практике, в обязанности УО входят только работы и услуги по обслуживанию общего имущества МКД. Многие УК, ТСЖ и собственники помещений «обжигаются» на легкомысленном отношении к вопросу определения состава общего имущества дома, который является обязательным приложением к договору управления. А ведь от этого перечня принципиально зависит: будет ли, например, обслуживание системы видеонаблюдения, запирающегося устройства, или уборка и благоустройство придомовой территории производиться дополнительно за средства жителей или эти работы должны входить в плату за жилое помещение. Если оборудование входит в состав общего имущества – значит его обслуживание входит в тариф УК и наоборот.
Зона ответственности УК – это только общее имущество. В соответствии с подп. а) п. 1 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, состав общего имущества определяется либо органами государственной власти (в случае проведения открытого конкурса по выбору УО), либо собственниками помещений в МКД. По домам новостройкам состав общего имущества утверждается органами государственной власти как приложение № 1 к договору управления при проведении открытого конкурса по выбору управляющей организации.
Перечень обязательных работ и услуг УО по МКД определён Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 26.03.2014) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» и Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».
Указанными нормативными актами руководствуются и органы государственной власти при утверждении перечня работ и услуг к договору управления при проведении открытого конкурса по выбору УО.
В данный перечень входят 4 блока основных работ и услуг:
- Работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирном доме.
- Работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.
- Работы и услуги по санитарному содержанию общего имущества в многоквартирном доме (уборка мест общего пользования).
- Услуги по управлению МКД.
Самая распространённая дополнительная услуга – это охрана дома, территории (КПП). Стоимость такой услуги зависит от стоимости постов охраны и количества квартир (их общей площади). Так, например, в типовой панельной серии домов Д25 порядка 200 квартир, а в индивидуальном проекте, например, в монолитном 9-ти этажном доме в ЖК 58 квартир. При минимальной стоимости круглосуточного поста охраны в подъезде в таком панельном доме будет стоить 250 руб. с 1 квартиры, в малоэтажном монолитном доме порядка 900 руб. на 1 квартиру.
Также в большинстве домов-новостроек дополнительной услугой является вывоз строительного и крупногабаритного мусора сверх норматива, который не входит в тариф текущей эксплуатации дома. Дополнительными услугами УО для жителей домов также являются услуги по внутриквартирным работам. Как правило, эти услуги утверждаются руководством УО приказом как прайс на допуслуги.
Как правило, доп.услуги по цене обходятся жителям значительно ниже, чем основной платёж по обязательным услугам за содержание общего имущества и коммунальные ресурсы. В процентном соотношении не более чем 70/30. Учитывая, что УО проблематично собрать с жителей оплату обязательных ЖКУ, выставлять высокие цены на допуслуги, которые взыскать гораздо сложнее, просто не целесообразно. Так, например, УО за охрану платит 100% за все посты по окончании месяца, а потом пытается собрать эти средства с жителей. К сожалению, высокий процент задолженности в сфере ЖКХ, в кризис ещё более увеличился, что затрудняет работу УО в части оказания полного стандарта работ и услуг по обслуживанию домов.
Комментарий для Urbanus
УК (хотя, с юридической точки зрения правильно говорить Управляющая организация) – это профессиональная специализированная организация для обеспечения жилищно-коммунальными услугами заказчиков (жителей). Основой деятельности УК являются эксплуатационно-ремонтные работы, коммунальные и организационные услуги. Их набор условно изменяется внутри сегмента с учетом индивидуальных особенностей ЖК, в зависимости от наличия тех или иных объектов благоустройства и инфраструктуры. Например, в обязанности УК, которая занимается эксплуатацией ЖК бизнес класса может входит содержание теннисного корта или зон барбекю, что встречается далеко не во всех жилых комплексах.
С увеличением класса жилья пропорционально растут и обязанности УК, например, такая простая дополнительная услуга как обеспечение охраны территории необязательно предусмотрено в ЖК эконом- класса. При этом в комфорт- и бизнес- классах без этого представить проект невозможно.
К преимуществам УК можно отнести профессиональный подход к обслуживанию домов и возможность освободить время и силы жителей от решения возникающих проблем и получить экспертное мнение специалистов. Как правило, услуги УК обходится жителям дешевле, чем в ТСЖ, т.к. обслуживание одного дома посредством ТСЖ дороже, чем управление несколькими жилыми домами УК.
С развитием комфорт- класса появилась определенная тенденция застройщиков, создавать собственные УК, как элемент клиентского сервиса, однако, говорить о том, что это массовое явление рано. Позволить себе это могут крупные компании, которые нацелены на дальнейшее активное развитие в сфере жилой недвижимости. Помимо Sezar Group собственные УК есть, например, у ГК Пионер, ФСК Лидер, Донстроя.
С развитием комфорт- класса появилась определенная тенденция застройщиков, создавать собственные УК, как элемент клиентского сервиса, однако, говорить о том, что это массовое явление рано. Позволить себе это могут крупные компании, которые нацелены на дальнейшее активное развитие в сфере жилой недвижимости. Помимо Sezar Group собственные УК есть, например, у ГК Пионер, ФСК Лидер, Донстроя.
В соответствии с Законодательством РФ, выбрать УК можно только путем проведения собрания собственников или, в случае невозможности проведения общего собрания, путем проведения открытых конкурсов органом местного самоуправления, т.е. пока покупатели не получили свидетельство о собственности, они не могут участвовать в выборе УК. Как правило этот процесс занимает от 3 до 6 месяцев с даты ввода дома.
В этой связи, согласно пункту 14 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ, в новостройках именно застройщик обязан с момента ввода дома в эксплуатацию нанять по договору управления специализированную УК. Этот договор будет действовать до тех пор, пока собственники не проведут общее собрание или не состоится открытый конкурс.
Одна управляющая компания может обслуживать неограниченное количество жилых домов и коммерческих объектов недвижимости.
Заменить УК можно в любой момент жизни дома, с учетом требований Законодательства. Негативные примеры УК от девелопера встречаются как правило при точечной застройке, есть риск, что в такой ситуации своя организация после ввода может скрывать, но не устранять строительные дефекты и недоделки по дому. К тому же УК от девелопера может устанавливать более высокие тарифы.
Негативным примером можно считать жилой дом № 1 на Таганской площади, где собственники сменили УК от застройщика через создание ТСЖ и заключение договора управления, путем проведения собрания, с новой УК ГУП ЭВАЖД, работающей по государственным тарифам.
Положительные примеры УК от девелопера: УК ДС-эксплуатация от Донстроя, УК ПИК-Комфорт от ПИК, УК Главстрой от Главстроя, УК Ведис Комфорт от Ведис групп и др.
Содержание управляющей компании, как правило, не закладывается в стоимость квадратного метра. Но опосредованно качество работы и тарифы УК в ЖК могут влиять на покупательский спрос при приобретении квартиры.
Стоимость обязательных услуг УК определяется на общем собрании собственников или при проведении открытого конкурса. При расчете платежей в первую очередь УК должна определить набор работ и услуг, их стоимость и вынести итоговый результат на собрание собственников.
В случае, если собственники на собрании тарифы не утвердили, то УК обязана применять тарифы, утверждённые органами государственной власти (п.3 ст.156 Жилищного кодекса РФ). При этом муниципальный тариф УК (юридически правильно плата за содержание и ремонт жилого помещения) является минимальным для оказания обязательного перечня работ и услуг по содержанию общего имущества дома и на общем собрании или открытом конкурсе не может быть утверждён тариф УК, ниже чем муниципальный.
Вопросы по земле НиЦ
Это зависит от того, оформлена ли придомовая территория как общее имущество собственников. До оформления земельного участка в общую долевую собственность согласно ст. 16 Земельного кодекса РФ он считается государственной собственностью и расходы по его уборке и благоустройству несёт государство. УК отвечает только за «отмосток» от дома (до 1,5 м.). Так, например, в Москве, в которой подавляющее большинство придомовых территорий ещё не оформлены в установленном порядке как общее имущество, средства на уборку и благоустройство территорий выделяются из бюджета города подрядным организациям по конкурсу через Государственные учреждения «Инженерные службы районов». Недостаток такой схемы в том, что ни жители, ни сотрудники УК не имеют рычагов контроля за работой подрядчиков, что отрицательно сказывается на качестве содержания придомовых земельных участков.
В случае оформления земельного участка в общую долевую собственность бремя расходов по его уборке и благоустройству ложится на собственников помещений дома пропорционально их долям (площадям помещении). При этом в Москве у собственников пока остаётся право получать бюджетные субсидии на данные работы (на 2011 год размер субсидии составил 4 руб.00 коп. в месяц за 1 кв.м. общей площади жилых помещений дома согласно постановлению Правительства Москвы от 02.02.2010г. № 98-ПП). Собственники помещений дома могут нанять как свою УК, прописав виды работ и их стоимость в договоре управления, так и любую подрядную организацию, заключив с ней договор через своего уполномоченного представителя.
Несмотря на такое простое разделение — в чьей собственности территория, тот и несёт по ней расходы, — в Москве нередки случаи (особенно по элитному жилью и домам бизнес класса), когда собственники без оформления своих прав на земельный участок, оплачивают своей УК за уборку и благоустройство территории, т.к. работа подрядных организаций в рамках бюджетного финансирования их не совсем устраивает.
Большинство палисадников остаются государственной собственностью и расходы по их содержанию несёт Правительство Москвы. Личная инициатива жителей по их благоустройству только приветствуется, если она не нарушает интересы других собственников помещений в доме. Поэтому если личная инициатива по обустройству придомовой территории не ограничивается посадкой цветочной клумбы, то свои планы необходимо согласовать с другими собственниками на общем собрании, с УК и управой района. Особенно это касается вопросов организации парковочных мест.
Выкупить часть придомовой территории, которая в перспективе по закону (ст.36 ЖК РФ) должна быть оформлена как общее имущество, нельзя, т.к. согласно п.4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество. Для решения вопросов использования земельного участка, оформленного в общую долевую собственность, требуется согласие 2/3 голосов собственников в доме (ст.44-48 ЖК РФ).
От коммерческих объектов на придомовой территории доходы идут собственнику земельного участка. Если это государственная собственность, то соответственно в регионах — в муниципалитет, в Москве – в управы районов, если общая долевая — собственникам помещений через ТСЖ или УК на эксплуатацию дома или содержание придомовой территории.
К сожалению, на практике в Москве интересы и мнение жителей дома при установке таких коммерческих объектов на государственной земле не учитываются или согласовываются формально. Однако, совместное постановление пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов РФ от 29.04.2010 г. № 10/22. (пункт 67) закрепило правило о том, что даже если собственники помещений дома еще не успели оформить придомовую территорию, то они имеете право на ее защиту как будущие собственники в силу закона. Собственники вправе полноценно владеть и пользоваться участком в той мере, в какой это необходимо для нормальной эксплуатации дома в соответствии с ЖК РФ. Поэтому, если придомовая территория используется в нарушении интересов жителей, необходимо подать в управу района и в административно-техническую инспекцию заявление со ссылкой на постановление высших судебных инстанций, если это не поможет — обращаться в суд.
В регионах страны приватизация (оформление в общую долевую собственность) придомовой территории стала реальностью сразу после вступления в действие ЖК РФ (с 1 марта 2005 года). В Москве этот процесс тормозился органами власти, выпускались нормативные акты, препятствующие передачи собственникам помещений дома земельных участков. С приходом нового Мэра С.С.Собянина, который поручил привести в этом вопросе московское законодательство в соответствие с федеральным, ситуация изменилась. В настоящее время собственники активно оформляют в общую собственность земельные участки, особенно в домах, где созданы ТСЖ и в домах, находящихся в Центральном АО. Состоятельных собственников квартир в ЦАО по-прежнему больше пугает перспектива сноса дома, чем размеры земельного налога. Например, при моём содействии оформили в общую долевую собственность земельные участки (получили кадастровые паспорта и новые свидетельства о собственности на квартиры) собственники 3-х домов ТСЖ на улице Малая Бронная, 1-го дома ТСЖ на Романовом переулке и 1-го дома ТСЖ на улице Тверская-Ямская.
Да, с момента постановки земельного участка на кадастровый учёт у собственников помещений МКД возникает обязательство по оплате земельного налога (п.1 ст. 388 Налогового кодекса РФ). Размер земельного налога зависит от доли собственника квартиры или нежилого помещения в общем имуществе, а также от кадастровой стоимости (местоположения) участка. В Москве кадастровая стоимость земельных участков приведена в Приложении № 2 к постановлению Правительства Москвы от 04.12.2007г. № 1046-ПП. Размер и порядок сбора земельного налога можно сравнить по аналогии с имущественным налогом (на квартиру или нежилое помещение). Ежегодно такой налог составляет от несколько сот рублей до несколько тысяч и растёт в зависимости от темпов инфляции. В настоящее время Правительством РФ готовится нормативный акт и практика введения единого имущественно-земельного налога.
С момента оформления и передачи земли в общую долевую собственность, собственники помещений дома будут также нести расходы по его содержанию и уборке (п.15 постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491). В Москве у собственников помещений есть пока право на получение бюджетных субсидии на уборку и содержание территории. Но здесь нужно учитывать общую тенденцию в стране и в городе по уменьшению и полному прекращению субсидирования ЖКХ.
Вопросы-ответы на Лента.ру
Можно выделить следующие виды соседских конфликтов:
- Шум, источники его могут быть разные: маленькие дети, ремонтные работы, громкая музыка и пр. Особенно чувствительны к шуму пожилые люди и люди с чутким сном, страдающие бессонницей.
- Использование мест общего пользования или квартиры не по назначению: межквартирный коридор и лестничные площадки жители часто используют под свои цели: ставят велосипеды, коляски, мебель и пр., это может мешать другим жителям, да и в принципе захламление выходов запрещено по противопожарным нормам. Также бывают случаи использования квартиры под офис, тем более закон разрешает такое использование для индивидуальных предпринимателей.
- Аварийные ситуации: если Вас хоть раз сосед сверху затопит, или в соседней квартире случиться пожар, сохранить добрые отношения после такого ЧП удаётся крайне редко. Особенно если ущерб имущества и здоровья виновник отказался компенсировать.
- Антисанитария: жители могут конфликтовать из-за образа жизни соседей, например, курения в квартире, грязи в квартире, приводящая к появлению тараканов и др.насекомых, мусору,
- Домашние и тем более экзотические животные в квартирах, особенно если от них шумно (громкий лай) или имеют специфические запахи.
- Неадекватное поведение, агрессивность в отношениях с соседями.
- Борьба за парковочные места при их нехватке около дома. Самовольное установление столбиков и других механизмов. Огораживание земельных участков попадает под статью Кодекса РФ об административных правонарушениях «Незаконное занятие земельного участка» (статья 7.1 КоАП РФ).
Самые распространённые конфликты между соседями связаны с громким шумом.
Ремонтные работы в квартире сейчас можно вести только с 9ч утра до 19ч. вечера с перерывом с 13 ч. до 15 ч. за исключением воскресенья и праздников. Под данные требования не подпадают новостройки в течение 1,5 лет с даты ввода в эксплуатацию, т.к. в этот период в квартирах домах (если они без отделки) идёт массовый ремонт и люди спешат выполнить его в кратчайшие сроки, чтобы заселиться.
Закон г.Москвы № 42 от 12.07.2002г. «О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в г.Москве» «не допускается совершение действий, нарушающих покой граждан и тишину, при проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме и (или) нежилого помещения, не являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, иных ремонтных работ в данных помещениях с 19 часов до 9 часов и с 13 часов до 15 часов, а также в воскресенье и нерабочие праздничные дни. Кроме случаев, когда указанные работы осуществляются в течение полутора лет со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию».
Законом в жилом доме запрещено курить «в лифтах и помещениях общего пользования», т.е. в коридорах, на лестничных площадках и пр. Запрета на курение рядом с домом, у подъезда нет. Запрет также установлен по курению на детских площадках.
В своей квартире курить не запрещено. Но учитывая, что в большинстве домов, естественная (а не принудительная) вентиляция, запах в соседних квартирах может ощущаться, особенно если курить. К тому же запах табака может стойко впитаться, что называется в стены квартиры курильщика. Поэтому желательно конечно избегать курения в квартире. Штраф за курение в лифте и в других местах общего пользования жилого дома 1,5 тыс.руб., за курение на детской площадке – 3 тыс.руб. Выписать штраф уполномочен только представитель правоохранительных органов, как правило участковый. К сожалению, специальные курилки в многоквартирных домах попросту отсутствуют, в том числе и в новостройках, т.к. закон не обязывает застройщика нести расходы по оборудованию такого помещения, да и с точки зрения имиджа застройщика такая опция в доме будет неоднозначно воспринята клиентами.
Федеральный закон от 23 февраля 2013 г. N 15-ФЗ «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака»
Да, на шум жалобы самые распространённые.
Согласно Закону г.Москвы № 42 от 12.07.2002г. «О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в г.Москве» любой шум запрещён с 23.00ч. вечера до 7.00ч. утра. Нарушение может зафиксировать и составить протокол об административном правонарушении представитель правоохранительных органов, участковый.
Хороший грамотный ремонт квартиры и согласованная перепланировка (при её наличии) способны свести к минимуму неудобства для соседей.
В большинстве случаев соседи самостоятельно друг с другом достигают компромисса. Иногда обращаются к УК как к третьей стороне, особенно если предмет конфликта общее имущество многоквартирного дома. Но при этом жителям надо помнить, что УК не уполномочена применять какие-либо санкции, оформлять административное нарушение. Да и в принципе лишний раз встревать в конфликты между жителями, своими заказчиками услуг, не в интересах УК. В «запущенных» случаях конфликт между жителями могут урегулировать либо правоохранительные органы, либо суд.
Постараться понять противоположную сторону. Вступить в мирные переговоры, не обострять ситуацию. Так как даже если, правда на Вашей стороне и Вы её доказали, например, в суде, это не улучшить и не восстановит добрососедские отношения. И «проигравшая» сторона может начать портить Вам жизнь, всячески вредить. И тогда как в фильме «Дуплекс» остаётся только сменить жильё.
Управляющие компании (УК) в России переживают трудные времена. В результате экономической ситуации в стране в целом ухудшилось и состояние организаций жилищно-коммунального хозяйства. Негативное влияние на УК оказывают: незапланированный рост издержек; снижение объемов бюджетного финансирования; рост неплатежей со стороны потребителей и контрагентов.
Помимо общей негативной экономической ситуации в стране на рынок УК в России отрицательно влияет политика жёсткого контроля и регулирования со стороны государства. Если большинство отраслей экономики в период реформирования в 90-х годах перешли на рыночные механизмы и за счёт конкуренции оптимизировали цену и качество своих товаров и услуг для потребителя, то в отношении рынка УК государственный контроль только усиливается. Он выражается:
- в государственном регулировании цен по тарифу УК (плата за содержание и ремонт жилого помещения за 1 кв.м. в месяц), который утверждается органами государственной власти и применяется ко всем многоквартирным домам, которые проходят открытый конкурс по выбору УК или в которых собственники сами не установили размер данного тарифа. В итоге разные по рентабельности и по техническому состоянию дома должны обслуживаться по одинаковому тарифу, который несмотря на инфляцию в большинстве регионов не меняется несколько лет. Например, в Москве для домов со всеми удобствами тариф в размере 24,53 руб. за 1 кв.м. не меняется уже с 2012 года;
- в утверждённом органами государственной власти обязательном перечне работ и услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома, который независимо от состояния и категории дома навязывает одинаковый перечень и периодичность работ и услуг УК по обслуживанию домов;
- в создании государственных управляющих компаний, у которых есть приоритет, как в получении бюджетных субсидий, так и индульгенция по нарушениям или не выполнением требований законодательства по деятельности УК;
- в возврате к системе накоплений на капитальный ремонт многоквартирных домов по принципу «общего котла», при котором сроки, перечень и объём финансирования определяют чиновники, а не собственники домов и УК;
- в лицензировании деятельности УК. Если во всех других сферах государство уходит от лицензирования, отдавая приоритет рыночным механизмам регулирования, то в отношении УК порядок выдачи и лишения лицензии уже привёл к проблемам. В России есть первые примеры домов, по которым действующим УК отказали в выдаче лицензии. При этом оставить дом без УК это не тоже самое, что закрыть магазин. Негативные последствия для дома и жителей гарантированы. И не факт, что выбранная по конкурсу новая УК будет лучше. Учитывая, что законодательство позволяет собственникам в любой моменты выбрать/поменять УК своего дома, не лучше ли было оставить решение данного вопросам на усмотрение самих потребителей (как это происходит во всём цивилизованном мире), а не передавать этот инструмент органам власти, тем самым создавая условия для коррупции.
Учитывая данные тенденции, можно с уверенностью сказать что рынок частных УК переживает трудные времена.