Новый алгоритм постановки многоквартирных домов-новостроек на кадастровый учет для регистрации прав собственности участников долевого строительства

В конце прошедшего 2013 года в СМИ прошла долгожданная информация о том, что проблема быстрой регистрации прав собственности на квартиры по домам-новостройкам решена, и что с 1 октября 2013 года новая процедура, более простая и быстрая как для застройщика, так и для покупателей квартир, заработает. Новую процедуру запустил федеральный закон № 250 ^[1], который изменил действующие правовые акты «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ^[2] и «О государственном кадастре недвижимости» ^[3].
Прошло уже полгода, но «квест» по регистрации права собственности, как минимум для Москвы, по-прежнему актуален и новая процедура пока на практике «пробуксовывает». Попробуем разобраться в причинах.

Как было раньше

Ранее до нововведений было 2 этапа кадастрового учёта. Сначала отдельно ставился на учёт дом с присвоением ему кадастрового номера, для чего застройщик получал от специализированной организации технический паспорт здания, и уже затем наступал второй этап, при котором либо застройщик, либо при его уклонении, участники долевого строительства, заказывали кадастровые паспорта отдельно на квартиру, чтобы зарегистрировать своё право собственности на приобретенное жилье в Росреестре.

Явный недостаток старой процедуры был в том, что кадастровый учёт помещений в доме, важный для покупателей квартир, был возложен на застройщиков на их усмотрение, которые в этом не заинтересованы и считали постановку на кадастровый учёт здания выполнением своих обязательств. Поэтому вопрос о том, расходовать ли деньги и время на кадастровый учёт квартир или нет, решался застройщиками по-разному: кто-то сразу брал на себя данные обязательства, кто-то тянул время, кто-то пытался переложить эти расходы и хлопоты на дольщиков. Решение принималось застройщиками исходя из перевеса финансовых и имиджевых рисков.

Как должно быть сейчас

С 1 октября 2013 года многоквартирные дома должны ставиться на кадастровый учёт одновременно со всеми помещениями в них. Это значит, что все квартиры нежилые помещения в новостройках должны получать кадастровые паспорта (номера) автоматически при постановке застройщиком на кадастровый учёт здания. Кадастровые паспорта (номера) автоматически появятся в едином государственном кадастре недвижимости (ГКН). Покупателю квартиры в новостройке лишь остаётся:

• Шаг № 1 — подготовить документы (квитанцию об оплате госпошлины, акт приема-передачи квартиры, договор долевого участия);
• Шаг № 2 — принести оригиналы и копии документов в территориальное отделение Росреестра или в многофункциональный центр (МФЦ) и спустя 18 календарных дней (по России) или 12 календарных дней (по Москве) получить своё свидетельство о праве собственности.

Какие ожидания пока себя не оправдали.

Ожидание № 1.

Вместе с новым домом теперь будут ставить на кадастровый учет и находящиеся в нем квартиры. Причем заниматься этим самостоятельно новосёлам не придется – это бремя ляжет на застройщика.

Что не учли

Для застройщиков и покупателей квартир основным документом, определяющим взаимоотношения и правила игры, является 214-ФЗ^[4]. Но в нём согласно статье 16 о государственной регистрации права собственности на объекты долевого строительства речь идёт только о передаче застройщиком в Росреестр разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в срок не позднее, чем через 10 рабочих дней после его получения. А раз законодательно обязанности и санкций в 214-ФЗ нет, застройщик снова стоит перед выбором делать или нет кадастровый учёт квартир и в какие сроки. Так например, по данным ФГБУ «ФКП Росреестра», с начала года на кадастровый учет в Санкт-Петербурге было поставлено 44 дома, но кадастровые паспорта отдельных помещений оформлены только в половине из них.

В Москве хоть и приняты подзаконные акты по обязанности застройщика предоставлять безвозмездно паспорта на квартиры (выдержки ниже), но при этом, во-первых, везде речь идёт о техническом паспорте на квартиру, который необходим при согласовании в установленном порядке перепланировки или переобустройства помещения (ст.25 Жилищного кодекса РФ), а не о кадастровом паспорте с кадастровым номером для идентификации в базе Росреестра помещения при регистрации прав собственности, да и, во-вторых, штрафом в размере 10 – 20 тысяч рублей за не передачу техпаспортов квартир, застройщика не испугать.

Выдержка из Закона г.Москвы № 66 ^[5]

«Статья 6. Порядок проведения паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве

2. Инвесторы, заказчики или застройщики передают технический паспорт жилого помещения (квартиры) управляющей организации. Управляющая организация безвозмездно передает технический паспорт жилого помещения (квартиры) собственнику, нанимателю или арендатору при вселении в жилое помещение (квартиру).

3. Технический паспорт жилого помещения (квартиры) передается управляющей организацией собственнику с момента наступления у него права собственности на жилое помещение (квартиру), нанимателю или арендатору с момента наступления у них права владения и (или) пользования жилым помещением.

Статья 8. Источники финансирования работ по паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве

1. Работы по паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве выполняются за счет:

1) средств инвесторов, заказчиков или застройщиков — при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте жилых домов».

Выдержка из Закона г.Москвы № 59 ^[6]

Приложение № 1

«1.2. Собственники, наниматели и арендаторы жилых помещений (квартир) в жилых домах-новостройках в обязательном порядке обеспечиваются техническими паспортами жилых помещений (квартир).

1.3. Финансирование работ по паспортизации квартир в домах-новостройках, реконструируемых или капитально ремонтируемых домах осуществляется на основании инвестиционных контрактов или дополнительных соглашений к ним. Затраты на техническую паспортизацию квартир включаются в сметную стоимость строительства. По инвестиционным контрактам, заключенным до принятия Закона города Москвы от 3 ноября 2004 г. N 66 «О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве» (в редакции Закона города Москвы от 13 июля 2005 г. N 39) и не содержащим обязанностей инвестора, заказчика или застройщика по финансированию технической паспортизации жилых помещений (квартир), заключаются дополнительные соглашения, в которых предусматриваются соответствующие обязанности инвесторов, заказчиков, застройщиков.

1.5. Заказчиком технического паспорта жилого помещения (квартиры) являются:

— при новом строительстве — инвестор, заказчик или застройщик;

1.8. При новом строительстве технические паспорта жилых помещений (квартир) передаются организации, управляющей многоквартирным домом (ТСЖ), до заселения дома».

Выдержка из КоАП г.Москвы ^[7]

«Статья 9.3.1. Нарушение требований о паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве.

Нарушение поставщиками паспортной информации, изготовителями технического паспорта жилого помещения (квартиры) и потребителями паспортной информации требований, установленных Законом города Москвы от 03.11.2004 г. N 66 «О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве», — влечет наложение административного штрафа на граждан — от пятисот до тысячи рублей, на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей».

Ожидание № 2.

Нововведения приведут к тому, что застройщик в Росреестре одновременно с домом поставит на учёт все помещения в нём, поэтому покупателям квартир не нужно будет предоставлять в Росреестр кадастровый паспорт, т.к. все необходимые сведения автоматически появятся в едином государственном кадастре недвижимости (ГКН), который сформирован с 01.01.2013г.

Что не учли

«Чудес не бывает», такая крупная и неповоротливая структура как Росреестр одновременно по всей стране в один день естественно не смогла перейти на новую процедуру кадастрового учёта и регистрации прав собственности. Вступившие в силу поправки в законодательство потребовали дополнительного правового регулирования и изменения: разработки и внедрения регламентов и приказов, устанавливающих новые правила постановки на кадастровый учёт; приказы, регулирующие порядок подачи документов на кадастровый учёт и государственную регистрацию прав в электронном виде и т.д.

Так, например, новая редакция ст. 12 Закона о регистрации предусматривает, что сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, считаются сведениями подраздела I ЕГРП. Однако применение данного положения на практике будет возможно только после принятия Министерством экономического развития Приказа об утверждении новых Правил ведения ЕГРП. До этого момента сведения об объекте недвижимости (квартиры) вносятся в ЕГРП при поступлении заявления о проведении регистрационных действий в отношении данного объекта, предусмотренных Законом о регистрации, на основании данных Государственного кадастра недвижимости, содержащихся в кадастровом паспорте, который Росрестр запрашивает самостоятельно в рамках внутриведомственного взаимодействия.

Так, например, в Москве по-прежнему Росреестр запрашивает в Кадастровой палате сведения, а не получает их из единого государственного кадастра недвижимости.

Ожидание 3

При желании покупатели смогут самостоятельно без участия застройщика оформить кадастровый паспорт и зарегистрировать право собственности, не дожидаясь получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и его кадастрового учёта.

Что не учли

ФЗ-250 содержит еще одно интересное, но спорное нововведение. Согласно тексту закона, теперь жилые помещения в многоквартирных домах могут быть поставлены на кадастровый учет до постановки на учет самого здания. То есть, по сути, собственники получили возможность зарегистрировать свои квартиры в новостройках до регистрации всей постройки, так как кадастровый паспорт на квартиру является одним из необходимых документов для регистрации права собственности. Безусловно, это важно, особенно в тех случаях, когда покупатели квартир годами ждут оформления прав собственности на жилье, потому что застройщик не может получить разрешение на ввод завершенного объекта в эксплуатацию и осуществить кадастровый учёт дома. Основные причины отказа Госстройнадзора – невыполнение строительной компанией инвестиционных условий по созданию инженерных коммуникаций и подключению дома к сетям, отклонения от разрешительной документации, например возведение дома большей площади или разногласия строителей с местной администрацией.

Но как эта поправка будет работать на практике, объяснить в Кадастровой палате и в Росреестре пока не могут – порядок еще не «обкатан». Да и на практике перспектива такой процедуры выглядит также сомнительно, как и телега перед лошадью. Для того, чтобы появился кадастровый паспорт квартиры раньше, чем технический паспорт на дом и его кадастровый учёт и чем разрешение на ввод в эксплуатацию, нужно (и это не единственное условие) кадастровому инженеру по заявке покупателя квартиры попасть в неё для замеров, что в условиях стройки, которая является зоной ответственностью застройщика/генподрядчика и находится под их охраной, проблематично. С трудом представляется ситуация, при которой часть жителей зарегистрировали права собственности, делают ремонты и перепланировки, заселяются и живут, и всё это в условиях стройки. Такие риски не нужны ни застройщикам, ни местной администрации, ни самим здравомыслящим покупателям.

Официальная информация с сайта Росреестра по Москве о постановке на кадастровый учёт по состоянию на 01.04.2014г. (выдержки)

Порядок постановки многоквартирных домов-новостроек и помещений в них на кадастровый учёт в Москве ^[8]

Орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Полномочия по государственному кадастровому учету и ведению ГКН осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457.

За государственный кадастровый учет государственная пошлина не взимается.

В соответствии с приказом Росреестра от 11.03.2010 № П/93 полномочия по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенный в государственный кадастр недвижимости, переданы ФГУ «Земельная кадастровая палата» по субъектам Российской Федерации, которые в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 № 473 реорганизованы в филиалы федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по субъектам Российской Федерации.

Сроки осуществления

Постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в течение восемнадцати календарных дней со дня получения органом государственного кадастрового учета соответствующего заявления о государственном кадастровом учете, если иное не установлено законодательством.

Учет адреса правообладателя осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом государственного кадастрового учета соответствующего заявления об учете адреса правообладателя.

Перечень документов для постановки на государственный кадастровый учет помещения:

• заявление о постановке на государственный кадастровый учет объекта
  недвижимости;
• документ, удостоверяющий личность заявителя, если заявление представляется заявителем, или документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, если заявление представляется его представителем;
• документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);
• технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (копия разрешения на ввод запрашивается в соответствующем органе)

Порядок предоставления заявлений и документов, необходимых для осуществления кадастрового учета

Заявления и документы для осуществления государственного кадастрового учета объекта недвижимости могут быть предоставлены заявителями:

• лично в местах приема заявителей территориального органа или федерального государственного учреждения (обособленного подразделения, отдела), а также многофункционального центра предоставления государственных или муниципальных услуг (необходимо удостовериться, что данный МФЦ предоставляет услуги Росреестра) по месту расположения объекта недвижимого имущества в пределах кадастрового округа;
• посредством почтового отправления на почтовый адрес для приема заявлений и документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета территориального органа или федерального государственного учреждения (обособленного подразделения, отдела) по месту расположения объекта недвижимого имущества в пределах кадастрового округа;
• в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал государственных и муниципальных услуг.

Терминология

Кадастровый учет – это действия, выполняемые специально уполномоченным органом для внесения информации об объекте в государственный кадастр. При этом указываются характеристики, которые позволяют определить данный объект как индивидуально-определенную вещь, а также прочие дополнительные сведения об объекте. Эта информация подтверждает существование данного объекта. На ее основании выдается кадастровый паспорт.

Кадастровый учет выполняется при образовании или создании объекта недвижимости. При изменении характеристик объекта или прекращении существования данного имущества в государственный кадастр также вносится соответствующая информация.
После внесения информации об объекте в ГКН, органом кадастрового учета ему присваивается уникальный учетный номер – кадастровый. Для присвоения кадастровых номеров было проведено кадастровое деление территории РФ на кадастровые округа, районы и кварталы.

Кадастровый учет здания осуществляется в связи с его постройкой или изменением уникальных характеристик (площади, адреса и т.п.). Учет производится по месту нахождения здания.

Государственный кадастр недвижимости (ГКН) – федеральный информационный ресурс, содержащий систематизированную информацию об учтенном недвижимом имуществе. Кроме того, в нем указаны данные о прохождении государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах населенных пунктов и муниципальных образований, о территориальных зонах и о зонах с особыми условиями использования территории. Документы, хранящиеся в ГКН, подлежат постоянному хранению. Уничтожение документов или изъятие из них отдельных частей запрещено.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости – это выписка из ГКН. Она содержит сведения, требуемые для государственной регистрации объекта недвижимости и сделок с ним. Кадастровый паспорт является одним из элементов формирующейся современной системы учета объектов недвижимости.

Изготавливаются кадастровые паспорта на жилые и на нежилые помещения и на землю. Кадастровые паспорта выдаются по заявлениям граждан и организаций независимо от того, где находятся объекты кадастрового учета. Получить кадастровый паспорт можно для участка или помещения, которое состоит на кадастровом учете и имеет кадастровый номер.

Регистрация прав собственности на имущество

Процесс государственной регистрации прав на имущество или сделок с ним предполагает внесение соответствующей записи в Единый государственный реестр прав и сделок с недвижимым имуществом (ЕГРП). С этого момента приобретатель имущества получает право собственности, а сделка считается завершенной. Если права на имущество не были зарегистрированы надлежащим образом, то по закону распоряжение данным имуществом невозможно. Права на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации, если правоустанавливающие документы на него оформлены после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то есть после 31 января 1998 года. Ранее возникшие права признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация данных прав выполняется по желанию правообладателей.

1. Федеральный закон от 23.07.2013 N 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости».
2. Федеральный закон от 21.07.1997г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
3. Федеральный закон № 221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости».
4. Федеральный закон от 23.07.2013 N 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости».
5. Закон г.Москвы от 3 ноября 2004 года N 66 «О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве».
6. Постановление Правительства Москвы от 31.01.2006г. N 59-ПП «О порядке проведения технической паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве».
7. Закон г.Москвы от 21.11.2007 г. № 45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях закона».
8. Информация по данным сайта Росреестра по Москве — www.to77.rosreestr.ru