«Трудности перевода», «Миссия невыполнима», «9 кругов ада», именно такие ассоциации с кинофильмами возникают при обсуждении вопроса перевода квартиры в нежилое помещение в настоящее время среди собственников таких квартир. Кажется, что перевести квартиру под коммерцию сегодня почти не реально.
Тема перевода квартир в нежилое помещение стала яблоком раздора между предпринимателями, чиновниками и жителями.
Плюсы | Минусы | |
---|---|---|
для собственника помещения |
|
|
для жителей дома |
|
|
для государственной власти |
|
|
Порядок перевода жилого помещения в нежилое установлен гл. 3 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса органы местного самоуправления в области жилищных отношений вправе принимать в установленном порядке решения о переводе жилых помещений в нежилые помещения. При этом правом по определению перечня документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение, органы местного самоуправления не наделены.
Данный перечень документов, необходимых для представления в орган, осуществляющий перевод помещений, в целях перевода жилого помещения в нежилое помещение, установлен ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ.
К таким документам относятся:
Частью 3 ст. 23 Жилищного кодекса РФ установлен запрет на требование органами, осуществляющими перевод помещений, других документов, кроме установленных ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ.
Частью 1 ст. 24 Жилищного кодекса РФ установлены случаи отказов органов местного самоуправления в переводе жилого помещения в нежилое помещение:
В числе перечисленных случаев отказов в переводе жилых помещений в нежилые помещения отсутствует требование органов местного самоуправления о представлении иных документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение, кроме установленных ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ.
Согласно ч. 3 ст. 24 Жилищного кодекса РФ решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
На практике же всё совсем иначе. Органы государственной власти отказывают в переводе при не предоставлении дополнительных документов, не указанных в перечне документов ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ.
К таким дополнительным документам относится протокол общего собрания собственников помещений и листы голосования собственников с согласием собственников помещений дома с переводом квартиры и использованием при этом общего имущества.
Ни у чиновников, выдающих разрешения для перевода квартир в нежилой фонд, ни у судей не возникает сомнений в необходимости волеизъявления собственников дома по вопросу перевода квартиры в виде протокола общего собрания и других материалов собрания.
Однако кто-то под перевод квартиры подводит нормы права, согласно которым требуется согласие ВСЕХ собственников, а кто-то видит в нормах права наличие положительного решения 2/3 голосов собственников помещений.
В аналогичных проектах перевода квартиры в нежилой фонд одни усматривают присоединение части общего имущества (согласие всех собственников), а другие использование общего имущества (2/3 голосов собственников). И если при втором варианте у собственника ещё есть слабый шанс набрать 2/3 голосов, то условие согласия всех собственников делает перевод по умолчанию невозможным.
Итак, в соответствии со статьями 146, 147 Гражданского кодекса РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. А согласно части 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Об этом также сказано в письме Минэкономразвития РФ от 20.01.2011г. N Д23-144.
Что же считать присоединением общего имущества к переводимому помещению? Например, под этим можно понимать присоединение площадей общего имущества к площади переводимой квартиры, т.е. увеличение площади собственника за счёт помещений общего имущества, например, холла, коридора подъезда. В этом случае, действительно при таком присоединении происходит отчуждение помещений общего имущества в частную собственность и здесь, безусловно, требуется согласие вех собственников. Но, к сожалению, присоединением общего имущества многие чиновники и судьи считают использование земельного участка придомовой территории при обустройстве отдельного входа в нежилое помещение, хотя площадь земельного участка общего имущества де-юре и де-факто не уменьшается. Расширение проёма оконных блоков в переводимой квартире также при переводе квартиры подпадает у некоторых под присоединение общего имущества. Ведь фасад здания является общим имуществом и тот факт, что изменение фасада происходит только в границах переводимой квартиры, а не в местах общего пользования, во внимание не принимается. Кстати, если оконный блок расширит собственник жилой квартиры, никому не придёт в голову требовать у него согласие всех собственников дома.
Если считать, что при переводе квартиры происходит не отчуждение, а лишь использование общего имущества, то возникает другая нормативная составляющая. В соответствии с п. 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ принятие решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, и решения по данному вопросу принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме в силу части 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ. В соответствии с п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ общее имущество может быть передано в пользование иным лицам, т.е. не являющимся собственниками помещений. Представляется, что указанная норма не исключает возможности предоставить объекты общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам, являющимся собственниками.
Во-первых, пп. 3 части 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ относит к компетенции общего собрания принятие решения о передаче в пользование общего имущества, не уточняя круг лиц, которым оно может быть передано. Во-вторых, нормы гражданского законодательства позволяют участникам общей собственности определить самостоятельно порядок пользования имуществом, находящимся в общей собственности.
Таким образом, для перевода квартиры в любом случае необходим протокол общего собрания собственников. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ приказом от 25 декабря 2015 г. N 937/пр утвердило требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющие государственный жилищный надзор. Также процедуру общего собрания регламентируют: Жилищный кодекс РФ ст.44-48 и глава 9.1 Гражданского кодекса РФ.
О переводе квартиры в нежилое помещение следует забыть в следующих случаях:
При переводе жилого помещения в нежилой фонд могут возникнуть большие сложности в следующих ситуациях:
Если говорить не о юридической стороне дела, а о сугубо коммерческой, то необходимо помнить, что желаемую прибыль помещение может принести, если оно находится в «хорошем» месте. Так, важно оценить автомобильный и пешеходный трафик, близость к метро. Разумеется, центр стоит дорого – площади внутри Кольцевой линии и за 2-3 остановки от неё.
В новых микрорайонах первые этажи, как правило, и так отведены под нежилые помещения и часто простаивают невостребованными.
Правительством Москвы выпущено Постановление N 692-ПП от 27.10.2015 г. «О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания», а также Административный регламент предоставления государственный услуги города Москвы «Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение», предусмотренный указанным Постановлением. Согласно Регламенту, во исполнение требований ст. 36 Жилищного кодекса РФ, необходимо предоставление протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества при согласии не менее чем 2/3 голосов собственников, без каких-либо исключений.
Таким образом, возможность использования одним собственником своей собственности по собственному усмотрению (в данном случае в качестве нежилого помещения) поставлено в зависимость от волеизъявления других собственников. При этом основания отказа собственниками в согласовании решения об использовании общего имущества на сегодняшний день никаким образом законодательно не урегулированы. Положения ст. 36 Жилищного кодекса РФ на сегодняшний день позволяют гражданам при голосовании на общем собрании голосовать против принятия решения без обоснований или не голосовать вовсе, несмотря на то, что предлагаемое к принятию решение не нарушает их права, как собственников общего имущества, а также их права на благоприятные и безопасные условия проживания.
Из этого следует, что на сегодняшний день права одних собственников (пытающихся осуществить перевод помещения из жилого в нежилой фонд) имеют меньшее значение, чем права других собственников. В то же время, положения ст. 36 Жилищного кодекса РФ при урегулировании некоторых схожих вопросов использования общего имущества собственников в многоквартирном доме, не применяются.
Например, это касается:
Перевод квартиры в нежилое помещение осуществляется в Москве через МФЦ (многофункциональные центры) и услуга по переводу заявлена также на Портале Мосгоруслуг. Но само разрешение (распоряжение) по переводу должен подготовить Департамент имущества города Москвы.
Список предоставляемых документов согласно Регламенту:
Следующие документы и информация, могут быть получены уполномоченным должностным лицом Департамента имущества с использованием межведомственного информационного взаимодействия, но по факту эти документы предоставляются также заявителем, т.к. их может не быть в Базовом регистре и это может послужить отказом или приостановлением при согласовании перевода:
Несмотря на то, что указанный список считается исчерпывающим, в реальности дополнительно согласовать проект переобустройства и перевода квартиры и получить положительные заключения необходимо от:
Общий срок предоставления государственной услуги по переводу включает срок межведомственного информационного взаимодействия органов власти и организаций в процессе предоставления государственной услуги, а также срок передачи запроса и иных документов, необходимых для предоставления государственной услуги, из МФЦ в Департамент и получения МФЦ от Департамента результата предоставления государственной услуги для выдачи его заявителю и не может превышать 48 рабочих дней.
Однако Департамент может приостановить предоставление услуги по переводу.
Основаниями для приостановления предоставления государственной услуги являются:
Срок приостановления предоставления государственной услуги может составлять 60 рабочих дней со дня принятия решения о приостановлении предоставления государственной услуги.
Таким образом, общий срок рассмотрения документов по переводу квартиры составляет на сегодняшний день 108 рабочих дней или 5-6 месяцев. Ни по одной государственной услуге таких сроков больше нет.
Отказ в предоставлении государственной услуги по переводу. Основаниями для отказа в предоставлении государственной услуги являются:
Подача заявителем отзыва запроса осуществляется:
— заявителем — физическим лицом в МФЦ;
— заявителем — индивидуальным предпринимателем, юридическим лицом в Департамент.
За последние полтора года разрешения по переводу были получены в единичных случаях, преимущественно по решению судов.
На данный момент 2-й и 3-й этапы нет смысла детализировать, т.к. во-первых, в Москве продолжает действовать мораторий на переводы, а во-вторых, эти вопросы решаемы на практике в отличие от этапа получения распоряжения Департамента имущества о переводе.
В случае отказа органом государственной власти в переводе, у собственника есть возможность обжаловать такое решение в судебном порядке. Однако анализируя судебную практику, приходишь к выводу, что шанс выиграть спор у власти крайне невелик. Суды в 90% признают законным требование органов власти в предоставление собственником протокола собрания с согласием всех собственников помещений в многоквартирном доме, что в принципе относится к области фантастики. Поэтому подробно рассмотрим одно из редких постановлений суда, где судья адекватно подошёл к рассмотрению дела в ситуации отказа органа власти в переводе.
Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10 января 2013 г. по делу N А49-877/2012: индивидуальный предприниматель Гусев О.Л. обратился в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о признании недействительным приказа администрации города Пензы от 28.12.2011 N 897п «Об отказе в переводе помещений N 1 — N 6 в квартире N 27 жилого дома N 30 по улице Кирова в городе Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве офисного помещения», об обязании администрации города Пензы принять решение о переводе помещений N 1 — N 6 в квартире N 27 жилого дома N 30 по ул. Кирова в г. Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве офисного помещения.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 29.06.2012 ИП Гусеву О.Л. отказано в удовлетворении заявленных требований.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2012 решение суда первой инстанции отменено, заявление предпринимателя удовлетворено, обжалуемый приказ Администрации от 28.12.2011 N 897п признан недействительным.
В кассационной жалобе ответчик просит постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2012 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Пензенской области от 29.06.2012.
В отзыве предприниматель, полагая постановление суда апелляционной инстанции обоснованным и законным, просит оставить его без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.
Основанием отказа предпринимателю в переводе жилого помещения в нежилое в обжалуемом приказе Администрации от 28.12.2011 N 897п указано несоблюдение требований части 1 статьи 22 ЖК РФ, пункта 4 части 1 статьи 24 ЖК РФ — не соответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. При этом в самом приказе от 28.12.2011 N 897п не указывается, в чем заключается несоблюдение условий перевода помещения, какие именно требования ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности нарушены, в чем состоит не соответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Заявителем в материалы дела представлены рабочий проект перепланировки квартиры N 27 по ул. Кирова дом 30 в г. Пенза под офисное помещение, разработанный ООО «ВЕКТОР УГиА», заключение ООО «ВЕКТОР УГиА» по обследованию технического состояния строительных конструкций (на возможность перевода спорного помещения в нежилое), в котором сделан вывод о том, что на основании проведенного обследования квартиры N 27 дома N 30 по ул. Кирова, а также анализа представленного проектного решения перепланировки квартиры под офисное помещение, перевод жилого помещения в нежилое (офисное) возможен; при выполнении переустройства и перепланировки в соответствии с проектом, при соблюдении санитарных и противопожарных норм безопасности эксплуатация нежилого помещения будет обеспечена.
Проектная документация на перепланировку квартиры N 27 по ул. Кирова, 30, г. Пенза под офисное помещение была согласована с Главным Управлением градостроительства и архитектуры г. Пензы, в том числе по архитектурному решению входной группы, а также с Управлением государственной инспекции безопасности дорожного движения Управления внутренних дел Пензенской области, открытым акционерным обществом «Метан», обществом с ограниченной ответственностью «Генеральная управляющая компания», Управлением Государственной жилищной инспекции Пензенской области, Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Пензенской области.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что условия проекта переустройства квартиры N 27 не противоречат требованиям жилищного законодательства.
Следовательно, у ответчика отсутствовали основания для отказа предпринимателю в переводе жилого помещения в нежилое по указанному мотиву.
В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Решения по данному вопросу, предусмотренному пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме в силу части 1 статьи 46 ЖК РФ.
В материалах дела имеется протокол от 06.04.2011 общего собрания собственников вышеназванного жилого дома, проводимого в форме заочного голосования в соответствии со статьей 47 ЖК РФ. По вопросу о даче согласия на перепланировку квартиры N 27 в доме N 30 по ул. Кирова г. Пенза и перевод ее из жилого помещения в нежилое (офисное) помещение проголосовало «за» — 80,3% голосов, то есть все принявшие участие в голосовании. По различным причинам и обстоятельствам (отсутствие дома, нахождение в командировке, фактическое проживание по другому адресу) 19,7% собственников жилых помещений не приняло участие в голосовании.
Доказательств оспаривания указанного протокола и признания его недействительным в материалы дела не представлено.
Исходя из изложенного основания для отказа в переводе, указанные в оспариваемом приказе, обоснованно признаны судом апелляционной инстанции несостоятельными, каких-либо обстоятельств, которые препятствовали бы переводу помещений спорной квартиры в нежилое, по настоящему делу не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2012 по делу N А49-877/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
А теперь пара примеров с решениями поддержать отказ в переводе, которых в судебной практике большинство.
Постановление Арбитражного суда Северо-западного округа от 16 декабря 2014 г. по делу N А66-1394/2014: администрация г.Торжка отказала в переводе квартиры под аптеку ссылаясь на необходимость согласия всех собственников помещений по устройству входной группы на придомовом земельном участке.
Установив, что проводимые работы по перепланировке помещения и его переводу не влекут уменьшения размера общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и соответствуют установленным техническим требованиям, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое. Однако суд апелляционной инстанции посчитал действия муниципального органа правильными, поскольку для осуществления перепланировки жилого помещения и его перевода в нежилое требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Кассационная инстанция решила, что предполагаемое переустройство жилого помещения влечет за собой использование наружной стены дома и придомовой территории, то есть общего имущества собственников многоквартирного дома, апелляционный суд с учетом разъяснений Конституционного Суда РФ, изложенных в определении от 21.12.2011 N 1830-О-О, пришел к правильному выводу о необходимости получения согласия всех собственников в доме.
Отсутствие согласия всех собственников в доме на осуществление переустройства и использование земельного участка послужило основанием для признания отказа Администрации в переводе помещения в нежилое, соответствующим закону. Представленные в материалы дела протокол от 14.11.2013 и лист голосования от 18.04.2013 не подтверждают получение согласия от всех собственников помещений в доме.
Кассационная инстанция считает, что апелляционный суд правильно применил нормы материального права; выводы, изложенные в обжалуемом постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, оснований для отмены судебного акта и удовлетворения жалобы нет.
Апелляционное определение Московского областного суда от 19 февраля 2014 г. по делу N 33-4039/2014: Н. обратилась в суд с иском к Администрации Ленинского муниципального района Московской области, Администрации городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области, уточнив который, просила обязать ответчиков принять решение о переводе жилого помещения в нежилое.
Свои требования мотивировала тем, что является собственником квартиры, расположенной на первом этаже многоквартирного дома, в переводе которой в нежилое помещение ответчиками было отказано. В числе иных документов ответчики потребовали представления правоустанавливающих документов на земельный участок под строительство отдельной входной группы в помещение, согласие всех правообладателей многоквартирного жилого дома на реконструкцию, проектную документацию на реконструкцию, заключение государственной экспертизы проектной документации. Полагает, что поскольку в данном случае имеет место переустройство и перепланировка помещения, а не реконструкция капитального объекта, то отказ в переводе жилого помещения в нежилое не соответствует требованиям действующего законодательства.
Представитель ответчика Администрации Ленинского района Московской области в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что перепланировка и переустройство жилого помещения истицы с обустройством входной группы фактически будет являться реконструкцией многоквартирного дома; земельный участок под строительство отдельного входа к многоквартирному дому истице не предоставлялся, требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на использование части земельного участка, на котором будет располагаться входная группа в нежилое помещение.
Решением Видновского городского суда Московской области от 09 октября 2013 г. исковые требования Н. удовлетворены. В апелляционной жалобе Администрация Ленинского муниципального района Московской области просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался требованиями ст. ст. 22, 23, 25 ЖК РФ, и, оценивая собранные по делу доказательства, в т.ч. заключение судебной строительно-технической экспертизы, пришел к выводу о том, что истицей представлены все необходимые документы для решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое и орган, осуществляющий перевод помещения не вправе требовать представления других документов, поскольку, исходя из представленного проекта и заключения экспертизы, предусматривается перепланировка и переустройство квартиры, а не реконструкция объекта.
Судебная коллегия с выводом суда согласиться не может, поскольку не все значимые для разрешения спора обстоятельства были установлены судом и не все нормы материального права применены к спорным правоотношениям, которые подлежали применению при разрешении дела.
Как установлено судом и подтверждается заключением экспертизы, перепланировка истицей спорного жилого помещения будет осуществляться с обустройством в нее отдельного входа, для чего требуется использование части земельного участка при многоквартирном доме площадью 5206×3000 мм.
Согласно ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений, к компетенции которого, помимо прочего, относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (ч. 1, ч. 2 пп. 2).
Учитывая изложенные требования закона и принимая во внимание тот факт, что перепланировка истицей спорного помещения с обустройством в него отдельного входа возможна только в результате уменьшения размера общего имущества собственников, что затрагивает права сособственников многоквартирного дома, судебная коллегия приходит к выводу о том, что перевод спорного помещения в нежилое невозможно без получения на это согласия остальных собственников помещений.
При таких обстоятельствах судебная коллегия, отменяя решение суда и разрешая требования по существу, принимает новое решение об отказе истице в удовлетворении иска определила: решение Видновского городского суда Московской области от 09 октября 2013 года отменить и принять новое решение, которым в иске Н. к Администрации Ленинского муниципального района Московской области, Администрации городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области об обязании принять решение о переводе квартиры N 291, расположенной по адресу: <данные изъяты>, в нежилое помещение — отказать.
Что удивительно, при рассмотрении данного спора судебная коллегия в своём определении сама себе противоречит. Сначала коллегия пишет, что при переводе и обустройстве отдельного входа «требуется использование части земельного участка», что подпадает под согласие 2/3 голосов, а ниже в определении указывает, что в результате перевода «уменьшится размер общего имущества собственников», что невозможно без согласия всех собственников помещений.
Если даже суды высших инстанций приходят к таким неутешительным выводам для собственников квартир первых этажей, то им остаётся надеется только на чудо.
Поделитесь: