Представьте себе ситуацию, при которой техобслуживание нового Мерседеса стоит столько же, сколько сервис поддержанного Кадиллака, новой Лады Калина, топовой модели Лексуса или старых Жигулей, то есть в принципе техобслуживание любой машины (марки, года выпуска, состояния) по Закону стоит одинаково.  Или ситуацию, при которой  цена квадратного метра любой квартиры в городе или области одинаковая для всех квартир. И что иную, более высокую стоимость, чем цена квадратного метра, утверждённая Законом, могут утверждать только покупатели квартир, но не продавцы.  Представили? Абсурд?! Не может такого быть?! Однако квартплата разных жилых домов: старых, новых, экономичных панельных или дорогих монолитных бизнес класса или премиум, с большой, маленькой жилой площадью и прочие, по действующему российскому Закону утверждается именно таким абсурдным способом.  И ни жителей, ни власть это не удивляет, им так удобно. А вот меня как представителя управляющей компании: продавца и исполнителя услуги по техобслуживанию жилых домов, а также моих коллег, особенно иностранных, уже многие годы это не перестаёт удивлять. А теперь кому эта тема интересна про этот удивительный мир поподробнее…

Что означает плата за жилое помещение?

Плата за жилое помещение, квартплата, ставка техобслуживания, плата за жилищные услуги, ставка УК – всё это вариативные названия «платы за содержание и ремонт жилого помещения» (формулировка ЖК РФ).  Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя «плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в МКД» (формулировка ЖК РФ). Это для собственников квартир, для нанимателей то же самое за исключением капитального ремонта общего имущества МКД. Плата за жилое помещение на 1 кв.м. в месяц формирует бюджет работ и услуг техобслуживания каждого дома.

Несмотря на формулировку «плата за содержание и ремонт жилого помещения», к нежилым помещениям в соответствии с п.1 ст.39, п.1 ст.158, п.4 ст.162 ЖК РФ размер платы устанавливается и применяется аналогичный. Некоторые ТСЖ и УК в нарушении указанных положений выставляют собственникам нежилых помещений размер платы выше, чем собственникам квартир, аргументируя это тем, что нежилое помещение посещает большее количество людей, и соответственно чаще используется общее имущество, больше паркуется машин и т.п. При этом зачастую не учитывается то, что собственник нежилого помещения не пользуется лифтом, подъездом (большинство нежилых помещений имеет отдельный вход) и другими составляющими общего имущества. При любой ситуации  применение платы за нежилое помещение отличной, более высокой, чем от плата за жилое помещение является нарушением действующего законодательства, и неправомерность данных действий подтверждается судебной практикой.

Пример из судебной практики.  Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.11.2011 N Ф03-5611/2011 по делу N А73-4596/2011 Требование: собственника нежилого помещения к ТСЖ о взыскании неосновательного обогащения. Обстоятельства: собственник нежилого помещения в МКД ссылается на незаконное завышение правлением ТСЖ размера обязательных взносов на содержание дома. Решение: Требование удовлетворено, т.к. установление для собственников нежилых помещений повышенного тарифа по сравнению с собственниками жилых помещений незаконно.

Кто утверждает размер платы за жилое помещение?

Плату за жилое помещение, адекватную реальной стоимости техобслуживания, возможно утвердить преимущественно в домах, в которых создано ТСЖ, ЖК. Наличие Товарищества в доме, как правило, свидетельствует об активности жителей, их желаниях и возможностях повысить качество обслуживания и комфорт проживания. В домах с ТСЖ плату за жилое помещение по ставке выше, чем нормативная, можно утвердить как на общем собрании членов товарищества (п.4 ст.145 ЖК РФ), так и на заседании правления ТСЖ (п.8 ст.156 ЖК РФ). Преимущественно утверждение размера платы стараются провести через общее собрание членов Товарищества, чтобы не было проблем с собираемостью платежей и претензиями к правлению по самостоятельному определению этого размера.

Практически невозможно утвердить плату за жилое помещение по фактическим расходам на техобслуживание дома, т.е. плату выше, чем нормативная ставка, если ТСЖ в доме не организовано. И связано это как с пассивностью и неплатёжеспособностью большинства жителей дома, так и с недоверием к действующей УК. И как следует из ЖК РФ (см.Рис. № 1) если собственники не приняли решения по утверждению платы за жилое помещение, то УК должна применять нормативную ставку[1].

О том, что нормативная ставка практически во всех регионах занижена и к большинству домов не применима, говориться в письме Минрегиона РФ от 6 марта 2009 г. № 6177-АД/14 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД». В случаях, когда размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный органом местного самоуправления, является заниженным, применение такого размера платы содержит признаки того, что действия хозяйствующих субъектов являются согласованными. Подобные случаи должны анализироваться органами государственной жилищной инспекции субъектов РФ на предмет наличия договоренности или наличия действий (бездействия) органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. О выявлении подобных случаев целесообразно сообщать территориальному антимонопольному органу (ФАС). Установление органами местного самоуправления в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 17 ФЗ от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» заниженных тарифов на услуги муниципальных предприятий и учреждений, осуществляющих деятельность в сфере управления, содержания и ремонта общего имущества в МКД, может привести к ограничению или устранению конкуренции и создать этим организациям преимущества.

Проще говоря, речь идёт о том, что заниженная одинаковая для всех домов плата за жилое помещение выгодна только старой системе ЖКХ с ГУПами и МУПами, т.к. наличие большого количества обслуживаемой площади при отсутствии индивидуального подхода к управлению домами даёт им конкурентное преимущество – худо-бедно обслуживать дома по нормативной ставке.  Для управляющих компаний нового формата с небольшими объёмами площадей, качественным сервисом, высокопрофессиональным штатом сотрудников и дифференцированным обслуживанием —  эксплуатация по нормативной ставке – прямой путь к банкротству и к деградации.

Рис. 1. Схема по размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядок её утверждения.

Что входит в плату за жилое помещение?

Согласно законодательству и практике, в данную плату входят только работы и услуги по обслуживанию общего имущества МКД. Многие УК, ТСЖ и собственники помещений «обжигаются» на легкомысленном отношении к вопросу определения состава общего имущества дома, который является обязательным приложением к договору управления и отражается в технической документации МКД. А ведь от этого перечня принципиально зависит: будет ли, например, обслуживание системы видеонаблюдения, запирающегося устройства, или уборка и благоустройство придомовой территории производиться дополнительно за средства жителей или за счёт бюджетных средств или эти работы должны входить в плату за жилое помещение. Зона ответственности УК – это только общее имущество. В соответствии с подп. а) п. 1 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, состав общего имущества определяется либо органами государственной власти, либо собственниками помещений в МКД.  По домам новостройкам в соответствии с п.7 ст.21 214-ФЗ от 30.12.2004г. состав общего имущества утверждается проектной декларацией по итогам согласований застройщика с администрацией района и прохождения государственной экспертизы проектной документации. После ввода дома в эксплуатацию уточнённый состав общего имущества отражается в технической документации МКД.

Например, в Москве зачастую путаница происходит по придомовой территории новых жилых домов и комплексов. Как правило, по окончании строительства земельный участок застройщик передаёт либо в общую долевую собственность (если участок находился в собственности самого застройщика), либо территория остаётся государственной, если застройщик арендовал её на период строительства у города.  При этом жители новостроек совместно с УК, ТСЖ тратят годы, чтобы выяснить этот вопрос и оформить процедуру включения их территории на уборку и благоустройства за счёт бюджетных средств, если земельный участок остался городской собственностью.

Пример из судебной практики. Постановление ФАС Московского округа от 22.03.2012 по делу N А40-43159/11-119-323. Требование УК: об отмене решения антимонопольного органа. Обстоятельства: оспариваемым решением УК привлечено к ответственности за злоупотребление доминирующим положением на рынке оказания услуг в связи с тем, что ставки, применяемые для расчета платежей, не соответствуют ставкам, установленным законодательством. Решение: в удовлетворении требования отказано, поскольку факт того, что УК навязало собственникам помещений условия об оплате расходов по уборке придомовой территории, не включенной в состав общего имущества МКД, доказан. Согласно материалам дела, УК, принявшая от застройщика жилые дома с благоустроенной территорией, взяла на себя обязательства по обслуживанию территории за дополнительную плату с жителей. При этом данная территория не была оформлена как общее имущество и по данному вопросу нет решения общего собрания собственников помещений.  Де-юре закон УК нарушила, за что и поплатилась, де-факто – УК содержало городскую территорию, которая не обслуживалась за счёт бюджета. 

В отношении запирающихся устройств судебная практика многочисленна, но неоднозначна.  Несколько решений было в пользу УК, которые выставлялись плату за них дополнительной услугой. Надо отметить такое судебное «везение» касается ГУПов и ДЕЗов, которые осуществляют начисления через ЕИРЦ ГУ «Инженерные службы».  Однако, начисление тарифа за техническое обслуживание запирающих устройств как доп.услуги является нарушением ст. 154 ЖК РФ, пп. «д» п. 2, п. 7, п. 29 Правил содержания общего имущества в МКД, т.к. запирающееся устройство по всем признакам является общим имуществом. И, соответственно, карается административным правонарушением (штрафом), предусмотренным ч. 2 ст.14.8 КоАП РФ.

Пример из судебной практики. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2012 N 09АП-32238/2011 по делу N А40-68162/11-148-582 В удовлетворении заявления об отмене постановления о привлечении к ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ за нарушение прав потребителей при включении в единый платежный документ для оплаты жилищно-коммунальных услуг стоимости услуг по техническому обслуживанию запирающего устройства отказано правомерно, т.к. доказано наличие в действиях заявителя состава правонарушения.

Состав работ и услуг, обязательных при техобслуживании МКД, растёт с каждым днём. Перечень и периодичность приведены в Табл. № 1. При этом перечень по федеральному законодательству, а периодичность преимущественно по московскому (при отсутствии законодательного федерального норматива). В последние годы дополнительная нагрузка на УК, ТСЖ коснулась по вопросам энергосбережения и раскрытия информации. Также проблемной осталась ситуация взаимодействия УК, ТСЖ, ЖК с ресурсоснабжающими организациями. УК по-прежнему не являясь поставщиком энергоресурсов, отвечает как за их качество, так и 100% сбора платежей по ним с жителей.

Таблица № 1. Перечень нормативных работ по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества (за счёт платы за жилое помещения за 1 кв.м. в месяц)

Каков размер и динамика роста платы за жилое помещение?

Надо отметить, что небольшая дифференциация в Москве и регионах при утверждении размера квартплаты проводится. Так, в Москве, существует для собственников квартир 4 тарифа в зависимости от наличия в доме мусоропровода и лифта.  Однако такое количество категорий домов, да и ещё при незначительной разнице в цене (разница за лифты в Москве на 2012 год 2,27 руб. за 1 кв.м.), не решают проблемы индивидуального формирования бюджета дома.  Потому что принципиальным является не сам факт наличия того же лифта, а его количество, марка, срок эксплуатации. Важна также площадь дома для формирования доходной составляющей, т.к. чем меньше площадь, тем дороже (убыточнее) дом в обслуживании. О том, что новый дом, построенный с учётом оптимизации стоимости и срока его эксплуатации никак нельзя сравнивать со старым, постоянно нуждающимся то в капремонте, то в модернизации и говорить не приходится! Но все эти, и другие критерии, влияющие на стоимость техобслуживания, законодательство игнорирует.  При этом уже давно введено жёсткое требование пообъектного бухгалтерского и финансового учёта расходования УК средств отдельно по каждому дому. Вот и приходиться УК проявлять чудеса фантазии, чтобы расходы по маленьким нерентабельным домам «размазывать» за счёт рентабельных.  Тут в пору задать вопрос: если дом нерентабельный, то от него надо избавиться, как отказываются от убыточного бизнеса! Но и здесь законы рынка не действуют, действует Закон.  А он гласит, что собственники помещений МКД могут в любой момент поменять УК, а вот УК отказаться от дома не может, т.е. прекратить в одностороннем порядке оказания коммунальных услуг УК не может, иначе как передав его другой УК. Но кому нужен убыточный дом?! В таких ситуациях ответственная УК становится заложником ситуации и терпит убытки, а прочие просто перестают оказывать обязательные услуги по дому, чтобы минимизировать расходы.

Каждый может легко по своему дому подсчитать ежемесячный и годовой доход УК на его техобслуживание и понять, насколько дом рентабелен в управлении и эксплуатации. Для этого умножаем сумму площадей жилых и нежилых помещений (или общую площадь дома за минусом помещений общего имущества) на размере платы за жилое помещение. Например, жилая площадь дома 11 500 кв.м., а плата за жилое помещение = 24,53 руб. [2]. В месяц выходит 282 095 руб., а в год 3 385 140 руб.  Но это только на первый взгляд может показаться хорошим бюджетом, которого должно хватить на все работы и услуги и ещё остаться на капремонт. Если ещё раз посмотреть на перечень работ и услуг, а также их периодичность, а также учесть затраты по содержанию штата УК и оплаты расходов по подрядным организациям (лифты, вывоз мусора, уборка снега с крыш и на территории и пр.), то становится понятным, что деятельность УК по отдельно взятому дому убыточна. Как правило, только при наличии у УК в управлении объектов площадью более 100 тыс. кв.м., такая УК может быть более менее экономически устойчивой при работе по нормативной ставке. Но при таких объёмах естественно не стоит рассчитывать на качественное индивидуальное клиенто-сервисное обслуживание, а также выполнении дополнительных заявок и пожеланий жителей.

Если говорить о росте тарифов, то жилищная услуга (плата за жилое помещение) в сравнении с коммунальными, растёт гораздо более медленными темпами, практически в границах увеличения индекса инфляции.

Как видно из Табл. № 2 и гистограммы, на примере Москвы, самый маленький рост тарифа с 2009 по 2012 год (1,16 раз или 116%) составил по плате за жилое помещение, самый большой (1,73 или 173%) за последние 3 года по холодному водоснабжению.

Таблица № 2. Динамика роста тарифов на ЖКУ для населения в Москве за период с 2009-2012 гг.[3]

Информация подготовлена на основании постановлений Правительства Москвы:

—  № 571-ПП от 29.11.2011 г. «Об утверждении цен, ставок и тарифов на ЖКУ для населения на 2012 год»

—  № 1038-ПП от 30.11.2010 г. «Об утверждении цен, ставок и тарифов на ЖКУ для населения на 2011 год»

—  № 1294-ПП от 01.12.2009 г. «Об утверждении цен, ставок и тарифов на ЖКУ для населения на 2010 год»

—  № 1112-ПП от 10.12.2008 г. «Об утверждении цен, ставок и тарифов на ЖКУ для населения на 2009 год»

Если же посмотреть на нормативы, которые утверждены по коммунальным ресурсам, то здесь удивлению? аппетитам ресурсонабжающих организаций нет конца.

Какой размер плат за жилое помещение применить УК?

Особо остро этот вопрос стоит перед УК, принимающими дома-новостройки от застройщика. Мы не рассматриваем в данной статье вариант, когда УК «однодневка» от застройщика назначается последним для передачи дома в эксплуатацию на период действия гарантийных сроков строителей для сокрытия недоделок и дефектов. Эта проблема известна и имеет свой срок решения – до оформления собственниками прав собственности, организации ТСЖ и/или выбора новой адекватной УК. Таких случаев благодаря действию 214-ФЗ от 30.12.2004г., так и за счёт большей грамотности покупателей недвижимости, использование ими информации интернет-ресурсов и пр., сведено к единичным случаям. Сейчас большинство застройщиков стремятся передать свои дома профессиональной УК, чтобы повысить свой имидж для увеличения продаж по следующим очередям строительства.  И вот здесь при вводе новых домов в эксплуатацию, возникает проблема из-за существующего пробела в законодательстве, когда покупатели квартир ещё не оформили права собственности и не могут утвердить на общем собрании плату за жилое помещение, а применение нормативной ставки по законодательству по домам новостройкам бизнес-класса с благоустроенной территорией, паркингом, сложным инженерным оборудованием экономически нерентабельно и абсурдно. Так что же делать УК? Нарушать Закон!? Многие вынуждены идти на это, несмотря на следующие риски:

• Согласно п.1 ст.14.6 КоАП РФ при самовольном завышении платы за содержание и ремонт жилого помещения — на должностных лиц накладывается штраф 50 000 рублей или дисквалификация на срок до трех лет; на юридических лиц — в двукратном размере излишне полученной выручки от реализации товара (работы, услуги) вследствие неправомерного завышения регулируемых государством цен (тарифов, ставок и тому подобного) за весь период, в течение которого совершалось правонарушение, но не более одного года.
• В последние годы информированность населения по вопросу применения (размеров) ставок и тарифов на ЖКУ повысилась, и при данном нарушении это одна из основных причин смены УК от застройщика.  Этот момент также используют для рейдерского захвата домов другие УК, а проверяющие и контролирующие органы как повод для штрафов и взяток. При этом информация по размеру платы за жилое помещение подлежит обязательному раскрытию (по КоАП п.7.23.1 — штраф на должностных лиц в размере от 30 000 до 50 000 руб.; на юридических лиц   от 250 000 до 300 000 руб.).

Судебная практика также однозначно подтверждает необходимость применения нормативной ставки при отсутствии соответствующего решения общего собрания собственников помещений МКД, в т.ч. в случае взыскания УК задолженности по ЖКУ – требование по задолженности собственников помещений удовлетворяется только в размере нормативной ставки. Примеры из судебной практики: Постановление ФАС Уральского округа от 11.05.2011 N Ф09-1963/11-С5 по делу N А50-13956/2010 Требование УК: о взыскании неосновательного обогащения в виде невозмещенных расходов на содержание общего имущества в МКД. Обстоятельства: Собственник нежилого помещения в МКД не возместил УК указанные расходы. Решение: требование удовлетворено в части утверждённой муниципальной ставки, т.к. собственник помещения в МКД несет бремя расходов на содержание общего имущества, при этом суд учел, что в расчете истец применил ставки за содержание и текущий ремонт общего имущества, превышающие размер платы, установленный органом местного самоуправления.  Аналогичных постановлений в справочно-правовых системах только за последние год-два  наберётся порядка 50-60.

Что будет с платой за жилое помещение?

Так что же ждёт УК в вопросе применения размера платы за жилое помещение. Минрегион РФ обещает нам осенью текущего года выход постановления Правительства РФ «Об утверждении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ, порядка их оказания и выполнения» В данном законопроекте есть положение о том, что по указанному перечню размер платы за жилое помещение будут устанавливать органы местного самоуправления при обращении УК по тем МКД, где собственники не установили размер платы на общем собрании. Введение такого норматива с одной стороны позволит УК по обязательному стандарту работ и услуг утверждать индивидуально по каждому дому необходимую плату за жилое помещение в органах власти, но с другой стороны породит массу коррупционных и монопольных явлений, при который аффилированным компаниям будут утверждать необходимую ставку, а прочим отказывать и «топить» их или понуждать к  взяткам и «откатам». Но думаю время и рыночная экономика всё расставят по своим местам. И в нашей стране вопрос с размером платы за жилое помещение будет решаться так же как и везде: УК будет применять самостоятельно тот размер платы, который необходим конкретному дому для его безопасной и качественной эксплуатации, а жители будут контролировать работу УК и в случае неисполнения ею своих обязательств искать и главное находить ей замену. В условиях конкуренции УК будут придерживаться разумных адекватных цен, да и в целом в условиях рынка УК не будут заниматься «откатами», приписками и прочими серыми схемами, т.к. бизнесу это невыгодно в принципе.

[1] Плата за содержание и ремонт жилого помещения в размере, утверждённом органами местного самоуправления или органами государственной власти субъектов РФ

[2] Максимальная утверждённая органами государственной власти плата за жилое помещение для собственников квартир  в жилых домах со всеми удобствами в Москве в 2012 году.

[3] Рост тарифов взят за последние 3 года (срок исковой давности).