Правовая справка

Плата за жилое помещение, квартплата, ставка техобслуживания, плата за жилищные услуги, ставка УК – всё это вариативные названия «платы за содержание и ремонт жилого помещения». Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя «плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в МКД». Это для собственников квартир, для нанимателей то же самое за исключением капитального ремонта общего имущества МКД. Плата за жилое помещение на 1 кв.м. в месяц формирует бюджет работ и услуг техобслуживания каждого дома.
Несмотря на формулировку «плата за содержание и ремонт жилого помещения», к нежилым помещениям в соответствии с п.1 ст.39, п.1 ст.158, п.4 ст.162 ЖК РФ размер платы устанавливается и применяется аналогичный.

Вопрос денег: согласно ЖК РФ многие важные вопросы для жителей и дома решаются либо 2/3 голосов, либо более половиной от всех собственников, но самый главный вопрос о плате за содержание и ремонт помещения отнесён к вопросу простого большинства. И практика знает пример, когда на общем собрании еле набирается кворум (51-52%) и из присутствующих половина голосует за свою ставку (например, собственник нежилого помещения, обладающий порядка 20-25%). И в итоге утверждается легитимным образом ставка в 170 руб. за 1 кв.м.

Утверждаем размер платы:

Плату за жилое помещение, адекватную реальной стоимости техобслуживания, возможно утвердить преимущественно в домах, в которых создано ТСЖ, ЖК. Наличие Товарищества в доме, как правило, свидетельствует об активности жителей, их желаниях и возможностях повысить качество обслуживания и комфорт проживания. В домах с ТСЖ плату за жилое помещение по ставке выше, чем нормативная, можно утвердить как на общем собрании членов товарищества (п.4 ст.145 ЖК РФ), так и на заседании правления ТСЖ (п.8 ст.156 ЖК РФ).

Практически невозможно утвердить плату за жилое помещение по фактическим расходам на техобслуживание дома, т.е. плату выше, чем нормативная ставка, если ТСЖ в доме не организовано. И связано это как с пассивностью и неплатёжеспособностью большинства жителей дома, так и с недоверием к действующей УК. И как следует из ЖК РФ, если собственники не приняли решения по утверждению платы за жилое помещение, то УК должна применять нормативную ставку.

О том, что нормативная ставка практически во всех регионах занижена и к большинству домов не применима, говориться в письме Минрегиона РФ от 6 марта 2009 г. № 6177-АД/14 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД». В случаях, когда размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный органом местного самоуправления, является заниженным, применение такого размера платы содержит признаки того, что действия хозяйствующих субъектов являются согласованными. Подобные случаи должны анализироваться органами государственной жилищной инспекции субъектов РФ на предмет наличия договоренности или наличия действий (бездействия) органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. О выявлении подобных случаев целесообразно сообщать территориальному антимонопольному органу (ФАС). Установление органами местного самоуправления в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 17 ФЗ от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» заниженных тарифов на услуги муниципальных предприятий и учреждений, осуществляющих деятельность в сфере управления, содержания и ремонта общего имущества в МКД, может привести к ограничению или устранению конкуренции и создать этим организациям преимущества.

Проще говоря, речь идёт о том, что заниженная одинаковая для всех домов плата за жилое помещение выгодна только старой системе ЖКХ с ГУПами и МУПами, т.к. наличие большого количества обслуживаемой площади при отсутствии индивидуального подхода к управлению домами даёт им конкурентное преимущество – худо-бедно обслуживать дома по нормативной ставке. Для управляющих компаний нового формата с небольшими объёмами площадей, качественным сервисом, высокопрофессиональным штатом сотрудников и дифференцированным обслуживанием — эксплуатация по нормативной ставке – это прямой путь к банкротству.