Заботясь о состоянии собственного жилья и улучшении комфорта проживания, собственник увеличивает его стоимость. Однако, выходя за пределы чистых и ухоженных квартир, многие видят грязные не отремонтированные подъезды, неработающие лифты и домофоны, вытоптанные газоны, тротуары, занятые чужими автомобилями. Это характерно для многоквартирных домов (МКД), в которых нет настоящего хозяина, способного эффективно и грамотно управлять общим имуществом. В большинстве случаев виноваты сами собственники. Мало кто из них чувствует себя ответственным за часть дома, находящуюся за стенами квартиры и ещё меньше тех, кто готов к активным действиям.

Большинство многоквартирных домов в России обслуживаются по ставке содержания и ремонта жилого помещения за 1 кв.м. в месяц. Размер такой ставки ежегодно утверждается местным органом самоуправления (в Москве – Правительством города). Зачастую этих средств не хватает. Управляющая организация (УО) расходует их на обязательные работы и услуги. На улучшение комфорта средств, как правило, не остаётся. Поэтому нужен дополнительный источник дохода. Однако, не все дома имеют потенциальные возможности для получения доходов от использования общего имущества. Да и собственники не готовы приложить усилия для извлечения прибыли от его использования и мириться с неудобствами, связанными с передачей объектов общего имущества в пользование третьим лицам.

Для реализации права по коммерческому использованию общего имущества необходимы три составляющие:

1. Возможность «заработать» на доме: его удобное месторасположение, наличие объектов общего имущества и интереса коммерческих организаций к его использованию.
2. Легитимное согласие собственников дома на возмездное использование общего имущества (2/3 голосов от всех собственников дома, что должно составлять не менее 67%);
3. Инициатор и инструмент реализации решений собственников: инициативная группа собственников, совет дома, правление ТСЖ, администрация УО.

Рассмотрим подробнее правовые и практические основы коммерческого использования общего имущества.

 

 

Правовые основы

Состав общего имущества МКД установлен ст. 36 ЖК РФ и детально конкретизирован постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

По решению собственников объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование третьим лицам. Наиболее часто общее имущество используется для размещения на крышах и фасадах дома наружной рекламы, телекоммуникационного оборудования (ТВ и Интернет) или чердачные и подвальные помещения сдаются под офис УО или иной коммерческой компании.

 

При коммерческом использовании общего имущества МКД необходимо учесть следующие правовые аспекты:

1. Передача в пользование общего имущества должна соответствовать закону.

Передача в пользование общего имущества не должна нарушать права и законные интересы граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 36 ЖК РФ). Так, например, при отсутствии надлежащей системы вентиляции, дымоудаления и противопожарной автоматики, собственники помещений (ТСЖ, УК) не могут предоставлять нежилые помещения общего имущества под заведения общественного питания (рестораны, бары и т.п.).

Права и законные интересы можно считать нарушенными в случае:

• уменьшения размера общего имущества (не связанного с реконструкцией, проводимой с согласия всех собственников);
• возникновения препятствий нормальному функционированию и эксплуатации дома;
• нарушения технических регламентов и норм, в т.ч. противопожарных;
• отсутствия соответствующего решения общего собрания собственников.

 

2. Определение круга лиц и ситуации, которые подпадают под понятие коммерческого использования общего имущества.

В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ общее имущество может быть передано в пользование иным лицам, т.е. не являющимся собственниками помещений. Представляется, что указанная норма не исключает возможности предоставить объекты общего имущества в коммерческое пользование физическим и юридическим лицам, являющимся собственниками.

Во-первых, пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ относит к компетенции общего собрания принятие решения о передаче в пользование общего имущества, не уточняя круг лиц, которым оно может быть передано.

Во-вторых, нормы гражданского законодательства позволяют участникам общей собственности определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей собственности.

Таким образом, собственники помещений вправе решением общего собрания передать объект общего имущества одному из сособственников в коммерческое пользование за фиксированную плату или в виде проведения конкретных ремонтных работ.

Несмотря на то, что собственники помещений в равной степени в соответствии со своей долей оплачивают содержание и ремонт общего имущества, на практике возникают ситуации, при которых собственник нежилого помещений несёт дополнительную нагрузку.

Так, например, он может бесплатно на фасаде дома разместить вывеску своей организации. Согласно приказу Комитета по архитектуре и градостроительству г.Москвы от 20.06.2014г. и № 1426 и Постановления Правительства Москвы от 25.12.2013г. № 902-ПП информационная вывеска не должна превышать размера 40 х 50 см. Размещение конструкций, носящих рекламный характер, должно быть платно и возможно при наличии решения общего собрания собственников помещений.

Условным критерием разграничения общего и коммерческого пользования в данном случае служит цель использования имущества. Если коммерческая организация использует общее имущество наравне со всеми собственниками для обслуживания принадлежащего ей нежилого помещения, речь идет об общем пользовании. Если же цель использования тесно связана с осуществлением предпринимательской деятельности, пользование общим имуществом можно признать индивидуальным — коммерческим. В этом случае возникают дополнительные обязанности и расходы. Так, например, обязанность по содержанию земельного участка перед входом в офис, который часто посещается клиентами, может быть возложена на собственника данного офиса.

На практике не все нормы по использованию общего имущества применимы. Так, многие собственники помещений в МКД хотели бы осуществить реконструкцию или переоборудование чердачных и подвальных помещений с проведением надстроек или пристроек к ним. Теоретически это возможно, но на практике редко осуществимо.

Во-первых, решение о реконструкции дома или его части принимается при наличии не менее 2/3 голосов всех собственников помещений в доме, а уменьшение размера общего имущества возможно только при 100%-ном согласии собственников. Это реально только в домах с очень маленьким количеством собственников, которые смогли договориться между собой.

Во-вторых, капитальный ремонт или реконструкция дома проходит при наличии соответствующих распорядительных документов правительства Москвы (или местных органов власти) и другой разрешительной и проектно-технической документации.

 

Практические основы 

Передача в пользование нежилых помещений общего имущества.

Использование отдельных нежилых помещений: подвальных, цокольных, первого этажа под организацию офиса, магазинов, складов.

Фото 1. Сдача в аренду нежилого помещения под фотостудию. Москва, Протопоповский пер.

 

Фото 2. Сдача в аренду нежилых помещений первого этажа. Москва, ул.Уральская, д.6 корп.1 , ЖСК № 3 Уралец.

 

Фото 3. Сдача в аренду нежилых помещений первого этажа. Москва, Угловой пер., д.2 , ЖСК Журналист.

 

Средняя стоимость аренды в Москве – 12 000-36 000 рублей за 1 кв.м. в год + стоимость коммунальных ресурсов.

 

Использование дохода: оплата жилищно-коммунальных услуг (уменьшение оплаты собственников квартир), оплата работы консьержей, ремонт подъездов, ремонт фасада. Такие примеры подходят для домов, имеющих в составе общего имущества нежилые помещения с отдельным входом, и домов, в которых нежилые помещения находятся в собственности ЖСК или ТСЖ. Приведенные примеры использования нежилых помещений приносят максимальный доход для домов, расположенных в центре города или в шаговой доступности от метро.

 

Следующий пример — сдача в аренду холлов неиспользуемых запасных выходов дома в сторону улицы, которые могут быть обустроены под небольшие коммерческие точки с отдельным входом. Это относительно новое направление востребовано в кризис, когда на первое место выходит интенсивность человеческого потока и при этом небольшая арендная плата.

Фото 4. Сдача в аренду запасного выхода подъезда. Москва, Кутузовский проспект, д.27/1.

 

Средняя стоимость аренды в Москве – 6 000-18 000 рублей за 1 кв.м. в год или ремонтные работы в доме на аналогичную сумму.

Данные примеры использования общего имущества походят для домов, в которых есть закрытый неиспользуемый запасный вход с выходом на улицу в шаговой доступности от метро.

 

Ещё один удачный пример коммерческого использования общего имущества – установка платежных терминалов в жилых домах.

Фото 5. Установка платежных терминалов в жилом доме. Москва, мкр.Северное Чертаново.

 

Средняя стоимость аренды в Москве – 60 000 – 120 0000 рублей в год.

Доход: 80 000 рублей в год (платёжные терминалы Киви).

Использование дохода: оплата работы консьержей в подъездах дома. Данный пример подходит для домов с большим количеством квартир. Например, дома-башни с одним подъездом, имеющие консьержей, охрану или камеры видеонаблюдения, обеспечивающие сохранность терминалов.

 

Наиболее распространенный пример коммерческого использования общего имущества — установка оборудования операторов связи, Интернет-провайдеров.

Фото 6. Размещение оборудования провайдера Ростелеком. Москва, Кутузовский проспект, д. 1/7.

 

Средняя стоимость размещения оборудования одного провайдера в год: от 50 000 до 300 000 рублей в год.

Подходит практически для всех домов и в большинстве из них оборудование уже установлено, вот только редко когда у собственников находится время и желание направить эти средства в своих интересах.

 

Наиболее привлекательное коммерческое использование общего имущества – размещение наружной рекламы на доме. Наружная реклама подразделяется на следующие виды:

• реклама на крыше МКД;
• реклама на фасаде, в т.ч. сетка рабица;
• рекламные вывески.

Реклама на крыше МКД

Фото 7. Размещение рекламных модулей на крыше МКД. Москва, Кутузовский проспект, д. 1/7.

 

Фото 8. Размещение рекламных модулей на крыше МКД. Москва, Смоленская ул., д. 10.

Средняя стоимость за год аренды крыши в Москве: от 500 000 до 20 млн. рублей в год.

Подходит для домов на основных магистралях города: садовое кольцо, набережные, центральные, вокзальные площади и т.п.

Использование дохода: ремонт кровли, ремонт подъездов, благоустройство территории, снижение платежей за жилищно-коммунальные услуги.

 

• Реклама на фасаде МКД

Фото 9. Наружная реклама на фасаде МКД, Москва, ул.Тверская-Ямская.

 

Средняя стоимость аренды: от 50 000 до 800 000 рублей в год.

 

Подходит для домов на основных магистралях города, у метро, для домов со свободной боковой частью дома (без окон).

 

Фото 10. Размещение рекламы на свободной боковой части МКД.

 

Размещение стационарной торговой точки: пристройки, палатки, киоска, лотка на придомовой территории.

 

Фото 11. Размещение стационарной торговой точки. Москва, ЮВАО.

 

Средний доход 360 000 рублей в год.

Использование дохода: оплата охраны, благоустройство территории. Подходит только для МКД с оформленной придомовой территорией в общее имущество. Приносит максимальный доход МКД в центре города и расположенных в шаговой доступности от метро.

 

Реконструкция чердачных и подвальных помещений с целью передачи прав собственности инвестору в обмен на энергоэффективный капитальный ремонт дома

Фото 12. Реконструкция чердачного помещения с устройством мансардного этажа. Санкт-Петербург, Центральный район, ул. Итальянская. Доход: по условиям инвестиционного договора.

Использование дохода: реконструкция внутренних инженерных сетей дома, энергосберегающие мероприятия.

 

Принятие решения о коммерческом использовании общего имущества 

Принятие решений о коммерческом использовании общего имущества собственников помещений в МКД и определение лиц, которые от их имени уполномочены на заключение договоров, определяются решением общего собрания. Они принимаются квалифицированным большинством.

Такое решение является обязательным для собственников и других участников правоотношений в жилищной сфере. Например, общим собранием собственников принято решение об использовании стены дома для размещения рекламного щита на определенных условиях, на ограниченный срок и за определенную плату. Или, наоборот, не использовать общее имущество для размещения рекламных носителей. В таком случае, решение общего собрания собственников будет обязательным и для органа, выдающего разрешение на размещение рекламы.

В повестку общего собрания собственников помещений необходимо включить пункты:

• об избрании уполномоченного лица или лиц по представлению интересов собственников в вопросах коммерческого использования общего имущества МКД;
• о наделении уполномоченного лица или лиц полномочиями по заключению и расторжению договоров возмездного использования общего имущества МКД;
• об утверждении условий договора коммерческого использования общим имуществом дома с конкретной организацией;
• об определении порядка использования уполномоченным лицом денежных средств, полученных за счёт возмездного использования общего имущества МКД. Например, с формулировкой о том, что денежные средства могут быть направлены только на конкретные виды работ и услуг:
  • ремонтные работы общего имущества;
  • охрана дома и придомовой территории;
  • благоустройство придомовой территории;
  • накладные расходы и др.
• об утверждении порядка определения платы за возмездное использование общего имущества. Например, что плата устанавливается в соответствии с рыночными ценами на договорной основе по итогам тендера.
• об обязанности уполномоченного лица ежегодно в течение первого квартала года следующего за отчётным периодом представлять собственникам помещений в МКД отчёт по вопросам возмездного использования общего имущества.

Каждый договор по использованию общего имущества нужно утверждать на общем собрании собственников помещений отдельно с указанием срока его действия, цены, порядка использования денежных средств и т.п. На практике это не всегда целесообразно. Если в доме проживает большое количество собственников, то собрать кворум и провести собрание хлопотно и затратно. Поэтому собственники по решению 2/3 голосов могут доверить данные вопросы уполномоченному лицу или лицам: правлению ТСЖ, совету дома, УО.

Таким образом, при принятии решения о пользовании общим имуществом необходимо согласовать следующие существенные условия.

Во-первых, индивидуализировать субъект такого пользования: физическое или юридическое лицо.

Во-вторых, подробно описать объект пользования с указанием его размеров, конкретного места нахождения и иных индивидуальных характеристик.

В-третьих, согласовать срок пользования, цену и целевое назначение доходов от передачи общего имущества в пользование.

В-четвертых, назначить уполномоченное лицо на подписание договора коммерческого использования общего имущества.

В последующем договор коммерческого использования общего имущества должен быть заключен на указанных и согласованных собственниками условиях. При отсутствии решения собственников третьи лица не имеют законных оснований для пользования общим имуществом или его частями.

 

Договорные взаимоотношения и судебная практика

 Вопросы коммерческого использования общего имущества необходимо закрепить в договоре. Договор является своеобразной гарантией для сторон и доказательством в случае возникновения спора. Например, только при наличии договора коммерческая организация сможет подтвердить права на пользование общим имуществом. Так, суд удовлетворил требования ТСЖ о демонтаже рекламной конструкции с фасада МКД, ссылаясь на отсутствие договора между ТСЖ и собственником нежилого помещения в доме на установку рекламной конструкции.

Решение общего собрания в данном случае является основополагающим. Уже заключенный договор, может быть признан ничтожным, при отсутствии такого решения собственников помещений в доме (Определение Высшего Арбитражного суда РФ от 27.08.2008 № 10852/08. Постановление Федерального Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.02.2007 № Ф03 А51/07-1/240. Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.02.2009 № А56-2429/2008).

Название и содержание договора зависят от возможности собственников использовать объект общего имущества после его передачи.

Как следует из п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002 № 66, в отношении самостоятельных объектов недвижимости (например, части земельного участка) заключается договор аренды, в отношении иных объектов – иной договор (договор пользования и пр.). При этом название и условия последнего договора устанавливаются сторонами. Единственное предъявляемое к ним требование – не должны противоречить законодательству и нарушать интересам третьих лиц.

В договоре возмездного использования общего имущества целесообразно предусмотреть разделы:

• Предмет договора;
• Порядок передачи и возврата части (объекта) общего имущества;
• Разрешённое использование части общего имущества (ограничения, соблюдения эксплуатационных норм и правил);
• Права и обязанности сторон;
• Цена договора и срок его действия;
• Ответственность сторон;
• Порядок продления и расторжения договора и др.

В качестве Приложения к договору могут выступать:

• Протокол общего собрания собственников помещений по вопросам возмездного использования общего имущества;
• Правоустанавливающие документы или техническая документация БТИ или иной документ, подтверждающий отнесение используемой части здания или земельного участка, к общему имуществу. В части использования нежилых помещений общего имущества в коммерческих целях, следует отметить, что по-прежнему остаётся не решённым вопрос государственной регистрации не выделенных в отдельный объект помещений, которые являются общим имуществом МКД. В настоящее время органы Росреестра вносят в Единый государственный реестр прав собственности сведения об общем имуществе, но свидетельство о праве собственности на такое помещение общего имущества не оформляют, что не позволяет заключить договор аренды на длительный срок с государственной регистрацией его в Росреестре.
• Акт приёма-передачи объекта общего имущества и др.

 

Зачастую во многих домах происходит коммерческое использование общего имущества МКД, без проведения общих собраний и заключённых в интересах собственников дома договоров. Что делать в этом случае?

Первое – выяснить, кто и на каких основаниях использует общее имущество.

Второе – выйти на переговоры с третьим лицом о легализации данных действий.

Третье – обратиться в специализированные организации или суд за защитой своих интересов.

Так, например, Департамент СМИ и рекламы г. Москвы по жалобе собственников аннулировал разрешение на установку объекта наружной рекламы на здании МКД. Основанием послужил поступивший в адрес Департамента протокол общего собрания собственников помещений МКД с решением о демонтаже рекламной конструкции, установленной на данном здании (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.05.2013 по делу № А33-10051/2011).

Эту позицию полностью поддерживают районные и арбитражные суды, удовлетворяя иски о демонтаже информационных вывесок и рекламных конструкций (Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 15.05.2013 по делу № 33-3708/13), наружных блоков системы кондиционирования и воздуховодов (Постановление ФАС Центрального округа от 19.09.2012 по делу № А14-11258/2011), вентиляционной системы (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.05.2013 по делу № А33-10051/2011), систем коллективного приема телевидения (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.07.2013 по делу № А67-3859/2012).

Собственник (юридическое лицо) нежилого помещения в МКД, не вправе использовать общее имущество в своих целях без согласия других собственников и без решения общего собрания. Так, например, по спору ТСЖ «Выучейского, 16» обратилось в суд с иском к ОАО «Мобильные ТелеСистемы» в лице филиала в Архангельской области об обязании демонтировать с фасадов ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома конструкции, на которых на красном фоне белым изображено яйцо и буквы МТС. В обоснование своих требований ТСЖ сослалось на то, что фасад дома является общим имуществом в МКД, тогда как ответчик установил конструкцию без согласия собственников дома и уклоняется от заключения договора на размещение своей конструкции. Суд обязал Общество в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу демонтировать и снять с фасада дома указанные конструкции. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.04.2008 указанные судебные акты оставлены без изменения.

 

Обзор судебной практики свидетельствуют о том, что вопросы коммерческого использования общего имущества зачастую носят спорный и конфликтный характер. Нарушения законодательства нередки среди собственников и арендаторов нежилых помещений в МКД. Использование общего имущества желательно сделать максимально открытым и прозрачным. Ежегодные отчёты о расходовании денежных средств от коммерческого использования общего имущества должны стать обязательным правилом. Только в этом случае есть гарантия, что следующая инициатива по использованию общего имущества будет поддержана собственниками дома.